収益物件の記事一覧｜名古屋市昭和区・中区・千種区・鶴舞エリアの不動産売却はセンチュリー21SEED｜株式会社SEED

収益物件の売却はいつ考える？

収益不動産を売却するタイミング１：デッドクロスになる前

サラリーマン投資家が不動産投資をする理由の一つに、「所得税の節税」という目的があります。

不動産投資をすると、実際には懐からお金は出て行かないけれども経費にできる「減価償却費」という

ものが発生するため、これを利用して所得を低く抑えて所得税の軽減効果を得ることができます。

けれども、減価償却費は収益物件の築年数とともに、徐々にその額が減少していくこととなります。

これに対し、経費計上ができない金額である「銀行に返済するための元金返済部分」については、

返済方式によって次のような状態になります。

①元利均等返済方式
この場合は当初の元金返済分は少ないのですが、徐々に元金返済割合が増えていくため、

概ね築１０年以上が経過してくると、徐々にキャッシュフローが悪化しはじめます。

②元金均等返済方式
元金均等は、当初から元金部分の返済比率が多いため、元利均等よりもさらに早くキャッシュフローが

悪化してくることになります。

このように、収益物件の築年数が古くなることで、減価償却による所得税の節税効果と、

経費計上できない元金返済負担が逆転することを「デッドクロス」と言います。

そのため、このデッドクロスが発生する前に売却するというが、比較的オーソドックスな売却の

タイミングと言えるでしょう。

収益不動産を売却するタイミング２：大規模修繕などのキャッシュアウトが大きくなる前

収益物件は時間とともに物理的に劣化してきます。劣化が発生するようになると、

これを改善させるために「修繕費用」がかかるようになります。最近の収益物件の場合、

建物自体の性能が向上してきているため、概ね築１０年以内であれば、賃貸経営をしていても

さほど修繕費がかからず、キャッシュアウトはほとんど発生しません。

けれども築１０年を超えてくると、室内外を問わずさまざまな部品や設備が劣化してくるため、

それまでの１０年とは比べ物にならないほどのキャッシュアウトが発生するようになります。

不動産投資においてキャッシュアウトの増大は、投資利回りの悪化、そして、キャッシュフローの

悪化と繋がっていくため、そうなる前に収益不動産を売却してそこで利益を確定させてしまう

というのも、出口戦略として非常に有効でしょう。

収益不動産を売却するタイミング３：キャピタルゲインが出る時

商売の基本は「安く買って高く売る」ですが、これは投資においても同じことです。

収益不動産をできる限り安く仕入れて、値段が高騰したタイミングで売却すれば、

その差額も不動産投資における収益となります。

これを「キャピタルゲイン」といい、収益不動産を売却する際の重要な判断材料となってきます。

キャピタルゲインのおよその目安としては、「税引き後キャッシュフローの概ね５?１０倍程度」

となれば、十分売却を検討できるタイミングと見てよいでしょう。

収益不動産を売却するタイミング４：購入時に失敗した物件は早期売却で損切り

不動産投資をする際に最もポイントとなるのは、「物件選定」です。物件選定を間違えて投資して

しまうと、ほぼその段階で不動産投資の「失敗」が確定することとなってしまいます。

このようなことがないように、徹底した調査と検討の上購入するのがベストですが、

万が一購入後にその失敗に気がついた場合は、できる限り早い段階で売却してその投資にピリオドを

打つことをおすすめします。

これを投資の世界では「損切り」といいます。

「ひょっとして、もう少し時間が経てばなんとかなるかも」などと、淡い期待を抱いていると、

どんどん負債が増えていってしまいます。

このような場合は、多少赤字が出たとしても、早い段階で損切りした方が、赤字を最小限に

食い止めることができます。

一つの投資に固執するのではなく、見込みが少ない場合は早い段階で損切りをして損失を確定し、

その教訓を糧にして次の投資に活かすことが何より大切なのです。

売却のタイミングで投資における収益は大きく変わる

このように収益不動産を売却するタイミングとその判断材料は複数ありますが、大切なことは、

どんな収益不動産も売却するタイミング次第で、利益や損失が大きく変わってくるということです。

不動産投資とは、簡単に言えば家賃収益を基盤とするキャッシュフローの積み上げによる

「インカムゲイン」と、売却時に発生する売却益である「キャピタルゲイン」の２つのポイントで

全てが決まりますので、売却のタイミングについては購入時以上に慎重に分析、

検討するようにしましょう。

収益物件の売却～続編～

収益物件の売却

赤字のキャッシュフローは保有し続けるのが困難

赤字のキャッシュフローのまま、収益不動産を持ち続けるのは、とても厳しいです。

相続対策などの節税を目的とした資産家だけは、良いですが、普通のいわゆる不動産投資家や

賃貸経営者は、赤字のキャッシュフローの物件を持っていることは、毎月現金を失っていくことに

なるからです。

毎月現金を失っていくような、苦しい段階に入ってくると、保有しつづけるのが難しくなるので、

多くの方が売却の検討をすることになります。しかし、苦しい段階になっている方は、

下記のような状態になっている方が多くみられます。

・空室が増加＝家賃収入減少
・部屋の原状回復がされていない
・建物の管理もきちんとされていない

このような状態になっていると、なかなか、売却活動もうまくいきません。

売却するには、魅力的な状態にする必要がある

当たり前ですが、空室が多かったり、汚れていたり、管理がきちんとされていないような投資商品が

高く売れるわけがありません。収益不動産は高額の商品のため、銀行の融資を受けることになります

が、銀行としても、きちんと売上が上がって返済が可能な物件にしか融資したくないのは、当然です。

つまり、魅力的な商品にするためには、下記のような状態となります。

つまり、苦しい段階とは真逆な状態になりといけないということです。

・満室運営ができている
・部屋もきれいにリフォームされている
・建物がきちんと管理され、きれいな状態

ということです。高く商品を売りたいのであれば、基本のことです。

一般的に収益不動産というのは、戸建て住宅や分譲マンションなどのような一般不動産と異なり、

利回り相場で売却されます。利回り相場とは立地や築年数、用途といった条件です。

不動産仲介業者で行っている売却査定では「年間家賃収入÷表面利回り＝査定金額」といった計算に

よって査定価格が決まります。

収益物件を有利な条件で売却するポイントは、その物件の収益力です。

そのため、空室が多くあれば、買い手の融資がつきにくく、プロしか買えなくなります。

プロが高く買うわけがないので、安く買いたたかれて処分することになります。

さらに、少し応用的な話になりますが、築年数が経過すればするほど、融資期間が短くなるので、

融資期間が長く取れる時期に売却することが、トータルでみると、有利なケースが多くあります。

しかし、キャッシュフローが赤字になるなど資金面での事情によって売却を焦ると、

条件を不利にせざるを得なくなります。

このようなことからも、追い込まれてから売却をしようとすると、安値で買いたたかれてしまうので、

キャッシュフローが良好な段階や、大きな出費を強いられるような状況になる前に、

売却を検討することをお勧めします。

欠陥住宅を見つけるのは難しい～収益物件編～

法令等の基準を満たしていない住宅

建物を建築する際には、事前にどのような建物を建てるのか行政に申請をして、

建築許可を得なければ建築することができません。

ですから、本来であれば、申請した通りの建物を建築していれば、

欠陥住宅ができることはないはずです。

ところが、コスト削減や工期短縮などの理由から、申請した時とは違う設計図で施工する業者が

いるせいで、結果として建築基準法に適合していない欠陥住宅ができあがってしまうのです。

では、欠陥住宅をどのようにして見破ればよいのでしょうか。

欠陥住宅を見破るポイント１：確認済証と検査済証

建築する前に、建築主事や指定検査機関の審査を受けて発行される書類を「確認済証」、

建物完成後に検査を受けて発行される書類を「検査済証」といいます。

どちらも同じような書類ですが、確認済証はこれから建築する予定の建物の

設計図書（平面図、立面図、断面図など）をもとに審査がされ、建築基準法に適合していれば

発行されるため、確認済証だけでは十分とはいえません。

建物完成後に再度検査を受けて、設計図書通りの建物が建築されていることが確認されて発行される

「検査済証」の存在がとても重要なのですが、築年数の古い中古物件の中には、

検査を受けていない建物が多いことから、検査済証がない物件は注意して購入しないと、

欠陥住宅をつかまされてしまう可能性があるのです。

欠陥住宅を見破るポイント２：設計図などを鵜呑みにしない

古い建物でも売主に依頼すれば、設計図、意匠図、設備図、工事仕様書、特記仕様書などが

入手できる場合がありますが、これらの情報をすべて鵜呑みにしてはいけません。

前述した通り、設計図書通りに建てられていない建物が多く存在するため、入手した資料を

鵜呑みにするのではなく、実際の建物と設計図との相違点がないかどうかをポイントごとに

確認していくことがとても重要です。

見えない箇所に注意！よくある９つの欠陥とは

欠陥住宅を見破ることが難しいのは、目視で簡単に確認できない欠陥が多いからです。

外観が明らかにゆがんでいたり、雨漏りがしていたりするようであれば誰でも気がつきますが、

欠陥住宅の多くは、目立つ場所には欠陥がなく、普通では見ない隠れた箇所に欠陥があります。

ここでは、初心者投資家が見落としやすい見えない箇所の代表的な欠陥についてご紹介します。

欠陥住宅１：界壁がない

レオパレス問題で有名になった界壁ですが、実は界壁がない欠陥住宅は決して珍しくありません。

界壁は天井裏の見えない部分にあるため、建築コスト削減のために、設計図書には存在する界壁を

省略したり、十分な防火性能のない素材を用いて施工したりするケースが見受けられます。

界壁に欠陥があると、隣の部屋からの音漏れの原因になるばかりか、火災の際の延焼スピードが速く

なることから、十分な避難時間が確保できません。

界壁の改修工事には、多額の費用がかかるほか、場合によっては立退費用まで負担することになる

可能性もあるため、絶対に買ってはいけません。

界壁の有無については、室内を見ただけではわかりませんが、バスルームの天井にある点検口を

開けると、天井裏の様子が目視で確認できますので、そこから界壁の有無を確認しましょう。

欠陥住宅２：換気扇の接続ミス

バスルームやキッチン、トイレなどについては、換気扇が設置されており、湿気や臭気を吸い上げて

外部に排気する役割を果たしています。ところが、外見上は問題なく換気扇が設置されていても、

天井裏の接続がうまくできていないケースがあるため注意が必要です。

換気扇で吸い上げた空気は、ダクトを通って屋外に排気されますが、換気扇とダクトアダプターの

接続に不良があり、本来排気される空気がダクトから漏れ出して天井裏へ流入してしまうケースが

あります。

接続不良の多くは、本来接合部にあるべきパッキンがなかったり、劣化していたりすることが

原因です。また、換気扇が正しい位置にビスで固定されていないと、作動した際に振動してしまい、

接合部のズレなどにつながります。接続不良であれば、不良箇所を直せば改善できますが、

古い物件になると接続自体がされていないケースも見受けられるため注意が必要です。

そもそも換気扇からダクトに接続する設計になっていないという、通常では考えられない状況ですが、

古い物件や無理矢理リフォームした物件などであり得ます。

接続がされていないと改修に多額の費用がかかるため、絶対に買ってはいけません。

換気扇の接続不良があると、一番問題になるのが「湿気」です。

特にキッチンのレンジフードやバスルームの浴室換気扇などに接続不良があると、

屋外に排気されるべき湿った空気の一部が天井裏に充満する事になり、カビの原因になります。

確認するためには、界壁と同様にバスルームの点検口から天井裏を確認して、

湿気が充満していないか、カビや水滴の跡がないかなどを確認しましょう。

欠陥住宅３：基礎の問題

見えない欠陥の中で、非常に怖いのが「基礎」の欠陥です。基礎は建物の土台となる部分なので、

ここに欠陥があると致命的となります。

基礎の欠陥としてよくあるのが「根入れ深さ」の問題です。

基礎を地中に埋めることを「根入れ」といい、地盤が支えられる重さの限界値を高める効果があり、

建築基準法では次のような根入れ深さの基準が規定されています。

・布基礎：240mm以上
・べた基礎：120mm以上

根入れ深さは上記以上でなければ、建物が安定しません。

建物にとって非常に重要な基礎ですが、実際に確認してみると根入れが浅い欠陥住宅が意外に

多いため注意が必要です。

十分な根入れ深さを確保しようとすると、その分土を掘削する手間がかかり、

また残土の処分費用もかさむことから、見えにくいことをいいことに、施工業者が勝手に根入れを

浅くしてしまうのです。

根入れが浅いと、地震の際に建物の位置がずれたり、最悪の場合転倒したりする恐れもありますので、

絶対に買ってはいけません。

根入れ深さは一般の方が目視で見ただけではわからないため、大手ハウスメーカーではない

町の工務店などが施工した物件については、できるだけ建築士などの専門家にも現地を

見てもらった方がよいでしょう。

欠陥住宅４：柱の問題

地震大国日本において中古物件を購入する際には、耐震性能についても必ずチェックする必要が

あります。中でも、木造アパートについては、柱に取り付けられているべき「ホールダウン金物」が

不足しているケースがあるため注意が必要です。

ホールダウン金物とは、木造建築物の耐震性を確保するための補強金物のことで、

基礎または土台と柱を固定して設置します。設置が義務付けられているホールダウン金物の数は、

一定の構造計算によって算出しますが、必要な数設置されていなかったり、

そもそも筋交いだけで設置がされていなかったりするケースもあるため注意が必要です。

ホールダウン金物が正しく設置されていない物件は、地震が発生した際に倒壊する危険性があるため

絶対に買ってはいけません。小規模な工務店が建てた木造アパートについては、

ホールダウン金物の設置義務を知らない可能性もあるため、できれば建築士にも確認してもらうことを

おすすめします。

欠陥住宅５：断熱材の不足

断熱材は、室内の温度を快適に保つために必要不可欠です。

特に木造アパートの場合は、夏の暑さや冬の寒さを軽減させるためにも、断熱材が適切に

敷かれている必要がありますが、残念ながら手抜き工事によって十分な断熱材が敷かれていない

ケースが散見されます。

断熱材については壁の内側に敷かれているため、壁自体を壊さなければ直接確認することが

できません。そこでポイントとなるのが「結露」です。

窓枠サッシや壁などに、結露した跡が残っている場合については、断熱材の不足が疑われますので、

一度専門家に見てもらった方がよいでしょう。

欠陥住宅６：鉄筋の不足・コンクリート強度の不足

鉄筋コンクリートマンションによくある欠陥としては、「鉄筋不足」と「コンクリート強度不足」

があげられます。

鉄筋不足については、中小企業の工務店だけではなく、大手のゼネコンでも過去に発覚したことが

あるため、大手施工だからといって油断はできません。鉄筋量が不足すると、十分な耐震性能が

確保できなくなるため、重大な問題となります。

コンクリート強度不足については、主に雨の中での施工が原因となるケースがあります。

雨の日にコンクリート打設工事を行うと、コンクリートに雨水が混入し、品質が低下することで

強度が落ちるのです。

また、コンクリートの流れをよくするために、現場の職人が故意に水を混ぜてコンクリートを

流し込むケースもあります。このようなコンクリートを「シャブコン」といい、

強度不足の原因となります。

古いマンションの1棟買いを検討している場合は、過去にコア抜き検査をした履歴がないか

確認した方がよいでしょう。

コンクリートの欠陥のうち、目視で確認できるのが「ジャンカ」です。

ジャンカとは、コンクリートマンションの初期欠陥でコンクリートにできた隙間の事をいい、

打設するときの材料の分離や、セメントの漏れなどが原因で発生します。

ジャンカが屋上や外壁に発生していると、雨漏りの原因になるため注意が必要です。

欠陥住宅７：タイルの剥がれ

建物の外壁がタイル貼りの場合は、タイルの剥がれに注意が必要です。

外壁タイルについては、いわゆる建物の化粧部分なので、躯体などには直接影響ありませんが、

落下した場合の安全性に大きなリスクがあります。

例えば、落下したタイルが通行人にあたって怪我をした場合は、建物所有者が損害賠償義務を

負うこととなるのです。

外壁タイルについては、施工後10年以上経過すると劣化による剥がれの可能性が出てくるため

張り替えが必要になります。

ところが、中古物件の中には築10年以内にもかかわらず、外観を目視すると外壁タイルが数枚

剥がれてなくなっている部分が見つかることがあるため注意が必要です。

築年数が浅いにも関わらずタイルが剥がれている物件については、タイル目地のズレや、

施工当時の日照時間などが原因と考えられます。

特に建物南側の日当たりがよい部分については、タイルが剥がれやすいので重点的に確認しましょう。

欠陥住宅８：雨漏り

雨漏りというと、古い木造アパートで発生するイメージがあるかと思いますが、

実は築20年以内の鉄筋コンクリートマンションでも発生することがあります。

雨漏りの発生原因としては、屋上防水の劣化や施工不良によるものが多く見受けられます。

雨漏りのリスクは最上階だけに限りません。

マンションでも、上階がセットバックしていると、ベランダに屋根がないケースがあり、

ベランダ防水の劣化速度が急速に早まり、下の階の居室への雨漏りの原因となります。

そのため、区分マンションに投資する際には、購入する部屋の上階のベランダに屋根が

あるかどうかは、必ず確認しておいたほうがよいでしょう。

欠陥住宅９：エアコンの設置状況

最近の賃貸物件はエアコン完備が当たり前になっていますので、築古マンションだとしても概ね

エアコンが設備として導入されているケースが一般的です。

ところが、築古マンションや小規模な工務店が建てたマンションについては、

エアコンの室外機置場に欠陥があるケースがあるため注意しなければなりません。

賃貸物件の室外機は、概ね次のいずれかの方法によって設置されています。

・ベランダの床に設置
・ベランダの天井から吊り下げて設置
・マンションの屋上に設置

最もオーソドックスなのがベランダの床に設置するタイプで、交換する際にも容易に交換が可能です。

ベランダが狭い物件の場合は、床ではなく、天井から吊り下げているケースがありますが、

交換する際に作業員が2名必要になるため、工事費用が割高になります。

何らかの理由で室外機が屋上に設置されている場合、エアコン交換に多額の費用がかかるケースが

あるため注意が必要です。屋上まで階段で出られる物件であればよいのですが、構造上、

最上階のフロアから梯子を経由してハッチから屋上に出るタイプの物件の場合は、

サイズの問題で室外機がハッチを通れないケースがあります。

こういった物件は、新築当時の足場があるときに屋上に室外機を設置しているケースが多く、

将来的な交換工事のことをまったく想定していない欠陥物件です。

交換するとなると、別の場所に設置できなければ、クレーン車を手配して吊り上げるしか方法が

ありません。エアコンの室外機の設置場所は、建物の外観を見ただけでも、エアコンのダクトの経路を

たどればおよそわかりますので必ずチェックしましょう。

物件のチェック～地下室のある物件～

地下室の基準とは

建築基準法における地下室とは、次の要件に該当するもののことをいいます。

・床が地盤面よりも下にある
・床面から地盤面までの高さが、その階の高さの1/3以上

天井部分が地盤面から1m以下にある部分については、建築面積に算入されません。

また、建物全体の住宅部分の延床面積の1/3まで容積率の計算から除外することができます。

例えば、100㎡で容積率が80%だとした場合、延床面積80㎡が上限となりますが、

上記要件を満たしている地下室であれば、地上部分で80㎡使ったとしても、さらに40㎡の地下室を

作ることができるのです。

地下室のメリット

地下室は周囲が自然地盤で覆われているため、地上階と比較すると防振、防音性能が高く、

外部に音や振動が漏れにくいという特長があります。

子供のためのキッズルームや録音スタジオ、シアタールーム、ダンスルーム、ジムなど地上階では

実現することが難しいスペースを作ることができます。

また、地下室の温度は地上階よりも安定しているため、年間を通してエアコンが必要ありません。

地下室のデメリット

温度管理のしやすい地下室ですが、一方で管理が難しいのが「湿度」です。

特に、湿度が高くなる夏場については、暑い外気と夏涼しい地下室の内気の温度差が生じることから、

結露（壁の表面に水滴が付着する状態）が発生しやすくなります。

結露を放置すると、サッシ周りや壁紙にカビが生えてくる原因となるため、結露を防ぐための対策が

必要です。地下室については、一定の換気設備が必要になるとともに、ある程度の日当たりや風通しを

確保するために、「ドライエリア」といわれる空掘りが必要とされています。

地下室の四方が隙間なく自然地盤に囲まれてしまうと、室内に湿気がこもりやすくなってしまうため、

地下室の側面の地盤を空掘りすることで、地下室と地面の間にスペースを確保し、日当たりを確保する

とともに、湿気を外に逃がす必要があります。

このスペースのことを「ドライエリア」といい、地下室を居室として利用するためには、

ドライエリアの設置が必要です。投資用マンションの場合、1階部分が地下になっている物件を

ときどき目にしますが、ドライエリアの部分を1階部分のベランダとしているケースがよくあります。

ドライエリアとそこに面したベランダ（開口部）が確保されていることで、地下でも

一定の通風と採光を確保できるのです。

また、地下室については万が一火災が発生した際に、地上への通路が煙や炎で塞がれてしまう可能性が

あることからも、ドライエリアを設置することで、建物内部の通路を使わなくても避難できます。

ドライエリアの設置基準については、自治体の条例によっても異なりますので、

購入予定の物件に地下室が完備されている場合は、ドライエリアの技術的基準を満たしているか

どうか確認しておきましょう。

浸水対策

昨今は異常気象により、1時間に100ミリ規模のゲリラ豪雨が発生することも珍しくないため、

地下室への浸水対策は徹底して行われている必要があります。

購入を検討している物件に地下室があったり、1階の居室が地面よりも下にあったりする場合に

ついては、次の点について購入前に必ず確認しておきましょう。

大量の雨水は、高い所から低いところに向かって流れていくため、雨が降った際に雨水がどういう経路

で流れていくかを確認することが重要です。

建物自体が周囲よりも高い位置に建っていればよいのですが、坂の途中や坂下にある物件については、

雨水が建物内に流入してくる可能性が考えられます。できれば、雨が降った日に現地を見学して、

雨水がどのように流れているか目視で確認すると確実です。

手すり壁

道路から地下室への雨水の流入を防ぐ手すり壁の高さも重要なポイントです。

ドライエリアから立ち上がっている手すり壁に十分な高さがないと、手すり壁を乗り越えて雨水が

ドライエリアに流入してくる可能性があります。

古い物件の場合、手すり壁自体がないこともありますので十分注意しましょう。

ハザードマップ

物件の所在地を管轄している市区町村役場のホームページを検索することで、地域のハザードマップを

閲覧することができます。ハザードマップを見ると、過去の浸水状況をもとに、大雨や台風が来た

際に、床上、床下浸水の可能性がある地域が色付けされていますので、浸水リスクの重要な

指標となるのです。

過去に浸水したことがある地域や、近くに川が流れている地域で地下室の物件に投資することは

かなりのリスクを伴いますので、できるだけ避けましょう。

地下室物件の賃貸募集におけるネック

賃貸マンションで地下の居室を賃貸として募集する場合、一番ネックとなるのが「日当たり」です。

ドライエリアで採光を確保したとしても、地上階に比べて室内が暗くなるのは間違いありません。

また、風通しが悪く湿気がこもりやすいことから、ドライエリアに蜘蛛の巣が張ってしまうことも

よくあります。お客さんが内見に来た際に、室内が暗いとどうしても印象が悪くなってしまいます。

そこで、地下の居室については、できるだけ明るいタイプのLED照明を設置し、

床材についても深みのある色合いではなく、白を基調とした明るいタイプのフローリングや

フロアタイル、またはクッションフロアにすると、地下室独特の暗い雰囲気を払拭することが

可能です。

また、ベランダについては蜘蛛の巣が張らないよう、次の入居者が決まるまではこまめに清掃を

実施しつつ、防虫剤などを使用するとよいでしょう。

物件のチェック～エレベーター編～

エレベーターの設置義務

建築基準法34条では、高さ31m超の建物にエレベーターを設置するよう義務付けています。

そのため、およそ6階建て以上のマンションについては、ほとんどのケースでエレベーターが

設置されているのが一般的です。また、6階未満の低層マンションでも、ものによっては

エレベーターが完備しているケースもあり、賃貸が決まりやすくなるメリットがあります。

実際、金融機関のローン審査にも影響があり、同じ築年数の物件でも、4階建てでエレベーターなしの

物件には融資がおりず、エレベーター付き物件には融資がつくというケースも少なくありません。

エレベーターの種類

エレベーターの維持費はエレベーターの種類によって異なります。

賃貸物件に設置されるエレベーターの種類は、概ね次のいずれかです。

　ロープ式：巻上機でワイヤーロープを巻き取ったり、巻き戻したりすることでエレベーターを

　　　　　　昇降させる方式

　マシンルームレス：ロープ式のエレベーターで、巻上機や制御装置をコンパクトにして

　　　　　　　　　　マシンルームを不要にした方式

　油圧式：油圧ジャッキを電動ポンプで駆動させることで、エレベーターを昇降させるタイプ

最近の賃貸物件については、コンパクトに設置できるマシンルームレスタイプが一般的と

なっていますが、中古物件を購入する場合は、ロープ式や油圧式のエレベーターが設置されている

可能性が高いです。ロープ式とマシンルームレスは同じ駆動方式のため、維持費の差はそこまで

ありませんが、油圧式についてはコストが割高になるため注意が必要です。

油圧式エレベーターは、消費電力量が非常に多いため、電気代のコストが割高になります。

ロープ式エレベーターの場合、1ヶ月あたりの消費電力量はおよそ180KWh程度といわれているのに

対し、油圧式エレベーターの場合は500KWh程度と非常に効率が悪いのです。

KWあたりの電気代が22円だと仮定すると、1ヶ月あたりのコストは、ロープ式なら4,000円以内に

おさえられるところ、油圧式では10,000円を超えてしまう計算になります。

エレベーターの維持費が決まるメンテナンス契約

エレベーターは常に安全な状態で運行されている必要があることから、専門技術者によって定期的な

点検が義務付けられています。そのため、通常はエレベーターの保守業者とメンテナンス契約を

交わす必要がありますが、契約方式には次の2種類があり、どちらを選ぶのかによって

ランニングコストが大幅に変わってくるため注意が必要です。

　・フルメンテナンス契約
月額料金の中に、消耗品の交換や基本的な修理、修繕費用が含まれている契約形態です。

ほとんどの費用が月額料金に含まれているため、維持費の変動がなく、キャッシュフローが

予測しやすいというメリットがあります。

　・POG契約
P（パーツ）の交換、O（オイル）の補給、G（グリス）の塗布など基本的な部分のみ月額料金に

含まれていますが、修理や取り替えについてはその都度費用が発生します。

突発的に修理が発生すると、キャッシュフローを圧迫するリスクがありますが、

月額料金はフルメンテナンス契約の半分程度までおさえられます。

基本はPOG契約がおすすめ

賃貸物件のエレベーターについては、ランニングコストが削減できる「POG契約」がおすすめです。

やはり、2倍近い月額コストの差は大きいので、もしもフルメンテナンス契約になっている物件に

投資する場合は、購入後にPOG契約に変更することをおすすめします。

ただ、POG契約にすると突発的な修理や部品交換が発生する可能性が出てくるため、

できるだけフルメンテナンス契約との差額を毎月予備費として貯蓄しておき、その中から費用を

捻出するとキャッシュフローが安定するでしょう。

もしくは、突発的な事故の場合は、火災保険の電気的機械的事故特約、破損などが使える場合も

あるので、申請してみると良いでしょう。

契約の違いによる提案の傾向に注意

フルメンテナンス契約からPOG契約に切り替えると、保守業者からの交換や修理の提案が突然多く

なることがあるため注意が必要です。

フルメンテナンス契約については、月額料金の範囲内で部品をコンスタントに無償交換してくれると

思われがちですが、実態はちょっと違います。

エレベーター保守業者側の思惑としては、フルメンテナンス契約を結んでいるエレベーターについて

は、できるだけコストをかけないようにしたいため、必要最低限の提案しかしません。

一方、POG契約を結んでいるエレベーターについては、部品交換や修理でその都度売り上げが

上がるため、少しの劣化でもどんどん交換を提案してくるのです。

こういった保守業者の傾向も、よく理解しておく必要があるでしょう。

POG契約からさらにコストを削減する方法

エレベーターの維持費をさらに削減したい場合は、保守業者の訪問点検頻度をおさえるという方法が

あります。

メンテナンス契約は、通常こちらから何もいわなければ、月1回の定期点検をする金額になるケースが

一般的です。

ただ、戸数の少ないマンションであれば、2ヶ月に1度の定期点検でもほとんど問題がないことから、

保守業者に頼んで点検頻度を減らしてもらうと、月額料金をさらに削減することができます。

通常、月1回の定期点検ですと、フルメンテナンス契約で4～5万円、POG契約で2～2.5万円くらいです

が、月2回の定期点検にするとさらに10~20%削減できるので、POG契約であれば、エレベーター1台

あたり2万円以下にすることも可能です。

メーカー系の保守業者は避ける

エレベーターの保守業者には、三菱、日立、東芝といった大手メーカー系業者と、メーカー以外の

独立系業者があります。

大手メーカー系業者は、基本的に自社製品のエレベーターの保守を専門としているため、

製品知識が豊富というメリットがありますが、価格については独立系に比べると割高になります。

独立系の業者でも、安全上の問題はないので、利回りを考えるとメーカー系の業者は極力避けたほうが

よいでしょう。

収益物件のチェック～浄化槽編～

2つの下水の排水方式

下水などの生活排水については、下水道に直接排水する方式と、浄化槽で浄化して排水する方式の

2つがあります。それぞれの特徴を詳しく見ていきましょう。

下水道排水

物件で生じる排水を、公共の下水道本管に直結して排水をする方式です。

下水は、下水道本管を通って汚水処理施設に運ばれ、そこで水をきれいにした上で川などに流します。

都市部の比較的新しい物件については、下水道を使った排水方式になっています。

下水道のランニングコスト

下水道は公共の設備なので、直結して排水するためには「下水道使用料」を行政に

支払わなければなりません。下水道使用料は、上水道で使用した水を排水したと考えて、

上水道の使用水量と同じ量で計算されます。

賃貸物件の場合、下水道使用料は各部屋の入居者が個別に負担するケースが一般的なので、

大家のコストとして考えなくてもよいでしょう。

浄化槽による排水

物件で発生した下水を、敷地内に設置してある「浄化槽」できれいな水に浄化した上で、

川に放流します。国は下水道排水を推進しているため、最近の物件で浄化槽を見かけることは

ほとんどありませんが、古い物件や地方の物件については、浄化槽による排水方式が

採用されている場合があります。

浄化槽のランニングコスト

浄化槽は物件所有者である大家に管理責任が発生するため、下水道排水とは違って大家の実費で

維持管理していく必要があります。浄化槽の維持管理にあたって、大家に発生する法的な義務は

次の通りです。

・年に1回の清掃（水質悪化防止）
・年に4回くらいの保守点検（浄化槽の機能維持のための点検）
・年１回の法定検査

浄化槽は公衆衛生に直接的に影響する非常に重要な部分であるため、浄化槽の維持管理の義務など

については、浄化槽法という法律で細かく規定されています。

浄化槽のメンテナンス費用は高額

行政が管理している汚水処理施設で下水を浄化している下水道排水とは違い、

物件個別に設置されている浄化槽の場合は、行政が直接浄化槽の運転状況を把握することが

できません。

そこで、浄化槽の状態を適切に維持管理していくために、浄化槽の清掃については、

行政の許可を受けた業者でしか施工ができないことになっています。

また、汚泥の汲み取り作業費用については、自治体ごとに単価が指定されているため、

相見積もりをとって経費削減することも困難です。

浄化槽の種類

浄化槽には大きく分けて、次の2種類があり、それぞれかかるコストに違いがあるため

注意が必要です。

・単独処理浄化槽
トイレの汚水のみを浄化するための浄化槽で、昭和築の古い物件で設置されているケースがあります。

単独処理浄化槽では、バスルームやキッチンの排水などのいわゆる雑排水は浄化されないため、

現在の浄化槽法では設置することができません。

そのため、購入予定の物件の浄化槽が単独処理浄化槽である場合には、

次に解説する合併処理浄化槽への交換工事が必要になります。

・合併処理浄化槽
汚水と雑排水を同時に浄化できる浄化槽のことです。単独処理浄化槽に比べて浄化槽本体が大きく、

設置するためには大きな敷地が必要でしたが、最近では小型化されてきているので、

設置もしやすくなりました。

単独処理浄化槽から合併処理浄化槽に入れ替えるためには、条件にもよりますが、

おおむね100万円程度の工事費用がかかります。自治体によっては、補助金制度が利用できる場合が

ありますので、水道課に確認しておくとよいでしょう。

浄化槽から下水道への切り替え

浄化槽を維持していくためには、それなりのランニングコストがかかるため、

できれば下水道への排水に切り替えた方がよいでしょう。

浄化槽から下水道に切り替えるためには、建物の排水を直接下水道本管に直結させる必要があります。

下水道本管までの経路がポイント

下水道排水に切り替えるためには、建物の前面道路に下水道本管が埋設されている必要があります。

浄化槽から下水道本管までの距離が近ければ、切り替え工事費用は比較的安くおさまります。

ところが、浄化槽から下水道本管までの距離が長かったり、地上をコンクリートで仕上げてしまったり

している物件の場合は、コンクリートを壊さなければならず、切り替え工事にあたって高額な費用が

かかるため注意が必要です。

貯水槽・給水ポンプについて

給水方式の種類

賃貸マンションの給水方式には、貯水槽を設置する「貯水槽方式」と、

水道から直接給水する「水道直結方式」の2種類があります。

それぞれの特徴は以下の通りです。

　・貯水槽方式：
水道本管からの水を貯水槽に貯めて、そこから各部屋に給水する方式を「貯水槽方式」といいます。

貯水槽方式には、地上に設置した受水槽から加圧ポンプを使って直接各戸に給水する「加圧給水方式」

と、受水槽から揚水ポンプによって一旦屋上の高置水槽に貯めて、そこから重力を利用して各戸に

給水する「高架水槽給水方式」があります。

　・水道直結方式
貯水槽を設置せず、水道本管からの水を直接各戸に給水する方式で、水道本管の水圧を利用して

給水する方式を「直圧直結方式」、増圧ポンプの圧力で給水する方式を「増圧直結方式」といいます。

直圧直結方式の場合、水道本管の圧力で給水できる階数に上限があるため、最近のマンションは

増圧直結方式が主流です。

貯水槽はコストがかかる

これらの給水方式のうち、物件を購入する際に注意しなければならないのが貯水槽から給水する「

貯水槽方式」の物件です。貯水槽は大きなタンクを屋外に設置するため、メンテナンスにかなりの

コストがかかります。貯水槽は人の飲み水を貯蔵しておくタンクなので、衛生管理を徹底する必要が

あり、少なくとも年1回の法定点検と清掃が必要になります。

また、加圧ポンプや揚水ポンプが故障すると断水してしまうため、定期的なメンテナンスと、

10~15年程度での交換が必要です。

物件によっては、ポンプに外国製の特殊なものを使用しているケースもあり、交換する際に

100万円以上の費用がかかる可能性もあるので、貯水槽が設置されている物件を購入する際には、

必ずポンプのメーカーや交換費用などをあらかじめ調べておいた方がよいでしょう。

高架水槽給水方式は最もコストがかかる

高架水槽給水方式は、コストがかかる貯水槽が地上と屋上に1台ずつ、計2台は設置されているため

コストは倍増します。

また、地上の受水槽から屋上の貯水槽まで組み上げることから、配管距離も通常の2倍近く長くなる

ため、配管のメンテナンス費用も重くのしかかることとなります。

高架水槽給水方式の多くは、屋上貯水槽までの配管が建物外壁沿いの屋外に設置されているため、

建物内の配管よりも雨や衝撃による劣化が激しく、15~20年程度で交換が必要です。

屋内の配管を交換するのとは違い、外壁沿いの配管を交換するためには足場を組まなければ

ならないため、施工費用は数百万円という高額なものになります。

架台がある場合はさらに注意

高架水槽給水方式の場合、屋上に架台が組まれていてその上に貯水槽が設置されているケースが

あります。架台は通常鉄製のもので組まれているので、雨水による錆びを防ぐために、

定期的な塗装工事をしなければなりません。

最近では東日本大震災や熊本地震など大きな地震が多く、安全上の問題から屋上の受水槽を撤去して

別の給水方式に変更するケースも出てきていますので、できるだけ高架水槽給水方式が

採用されている物件は買わないほうがいいでしょう。

貯水槽のチェックポイント

貯水槽方式の物件に投資を検討している場合は、最低限次のポイントについてはチェックして

おきましょう。

・チェックポイント１：貯水槽の劣化状況
貯水槽本体を目視して、次の点をチェックします。

・藻の発生状況
・ボルトの錆び
・直近1年以内の日付の検査済みシールの有無
・架台の錆びや破損状況

これらの状態があまり思わしくない場合は、購入後に多額の交換費用が発生することになるため、

あらかじめ見積もりをとった上で、その分の金額を値引き交渉したほうがよいでしょう。

・チェックポイント２：配管のラッキングの有無
屋外にむき出しになっている配管は劣化が早いため、錆びなどがどの程度進行しているのか必ず

確認が必要です。また、配管周りがアルミやステンレスを使ってラッキングされている場合は、

ラッキング自体が錆びていないかも確認しましょう。

・チェックポイント３：ポンプの状況
ポンプ本体を確認した際に、エラーコードが表示されている場合は注意が必要です。

特に、次のようなエラーコードが出ている場合は、購入前に直してもらうことも検討したほうが

よいでしょう。

始動頻度過多

このエラーコードが出ている場合は、建物内で少量の漏水が発生している可能性があります。

例えば、トイレタンクからの水漏れや、逆止弁の不良で水が逆流している可能性もありますので

詳しく調べてもらいましょう。

圧力センサー異常

暑さや寒さによって、圧力センサーに異常が発生している場合に表示されます。

冬に凍結している場合は、今後凍結しないよう対策が必要になりますし、夏の暑さでセンサーが

故障している場合は修理を手配する必要があります。

満水

貯水槽から水が溢れている場合に表示されるエラーコードです。

ボールタップや配管の異常が考えられますが、貯水槽が満水でない場合は電極棒や電極座に異常が

発生している可能性があります。

ポンプの異常は売主自身も気がついていないケースが多いため、購入する際には必ず自分の目で

確かめて、万が一エラーが出ているようであれば、必要に応じて先に直してもらったほうが

よいでしょう。

物件に接している道路について

道路の種類について

建物を建てる際に接道すべき道路については、建築基準法で次の6種類が定められています。

・42条1項1号
幅員4m以上の道路法で規定されている道路のことです。

国や都道府県が管理している「公道」で、いわゆる国道、県道、市道がこれに該当します。

・42条1項2号
都市計画や土地区画整理によってつくられた道路のことで「開発道路」といいます。

何もない広大な土地を造成して宅地分譲する際につくる道路で、幅員は原則として6m以上ですが、

例外的に4m以上で認められる場合もあります。

開発道路の段階では私道扱いですが、通常は開発後に役所に引き継がれるため1項1号の公道になる

のが一般的です。

・42条１項3号
建築基準法が定められる前からある、幅員4m以上の「既存道路」のことをいいます。

既存道路は国や自治体が所有しているケースと、民間の私道というケースがあり、

前者の場合でも正式には国道や県道として認められていないため、1項1号とは明確に区別している

のです。

・42条１項4号
都市計画法によって、2年以内に事業が予定されている「都市計画道路」のことをいいます。

あくまで予定なので、計画通りに道路が整備されないこともありますが、指定が取り消されるまでは

道路内の建築制限が継続します。

・42条１項5号
民間の申請によって行政から指定を受けてつくられた道路のことで「位置指定道路」といいます。

基本的には私道ですが、役所に引き継がれて1項1号になっているケースもあります。

原則として通り抜けができる必要がありますが、一定の条件を満たす場合は行き止まりでも

指定を受けることが可能です。

・42項2号
幅員4m未満の道路ですが、建物を建築する際には4m以上になるよう敷地を後退する必要がある道路のことです。

「2項道路」や「みなし道路」などということが多く、敷地を後退することを「セットバック」

といいます。

道路の中心線から2mのラインまで、対面側が河川や線路、崖などの場合については、

片側のみ対面から4mのラインまでセットバックが必要です。

都心の狭い住宅地に多い2項道路ですが、2項道路に接道している物件に投資をする際には、

セットバックが完了しているかどうかを必ず確認しましょう。

通常、セットバックが必要な土地にマンションなどを建てる場合は、道路の中心線から

2mセットバックさせて建築する必要があるのですが、それが正しく行われていない場合が

あるため注意が必要です。

2項道路に接道している物件を購入する際には、事前に役所の道路課でセットバックが完了している

のか確認するようにしましょう。

未接道だとどうなるのか

建築基準法では、上記でご紹介した6つのうち、いずれかの道路に原則として2m以上接して

いなければなりません。（条例で別途厳しい規制が課されている場合もあります）

そのため、中古物件を購入する際には、必ず対象の物件が接道義務をクリアしているのか

確認することが重要です。

接道状況の確認方法

接道状況については、役所等で取得できる下記書類と現場の状況を照合しながら

確認する必要があります。

・建築計画概要書（都市計画課などでコピーを取得）
・開発登録簿
・区画道路図面
・位置指定道路図
・地積測量図、公図（法務局で取得）

再建築不可は要注意

調査した結果、接道義務を満たしていないことが判明した場合は、その物件は「再建築不可」で

あることがわかります。つまり、既存の建物を取り壊して建て直すことができないということです。

再建築不可物件については、建物が古くなっても大規模なリノベーションでリニューアルしていくしか

ないため、賃貸募集図面上の築年数はどうしても古いままとなってしまいます。

金融機関からの評価も低くなるため、ローンを組んで購入できない可能性が高く、また再販する際には

売れにくいという非常に高いリスクを負うため、不動産投資として購入するのは避けた方が

よいでしょう。

ただし書道路とは？

先ほどご解説した、建築基準法で定められている6種類の道路に該当しない道路のことを

「但し書き道路」といいます。

但し書き道路とは、2ｍ以上の接道義務を満たしてはいないものの、安全、防火、衛生上の支障がない

という前提で許可されている道路のことです。

但し書き道路に接している物件については、再建築する場合についても同様の建物であれば、

再度例外的に許可が出る可能性はありますが、必ずとは言い切れません。

あくまで例外的に許可を得て建築できるに過ぎないため、少なからず将来再建築ができない可能性が

あるリスクを負うこととなります。

但し書き道路の物件を購入する際のポイント

どうしても購入したい物件が但し書き道路に接している場合は、将来再建築ができないリスクを

できる限り回避するために、事前に許可を出す立場である特定行政庁に対して再建築が可能か

どうか直接問い合わせて確認します。

過去に同じ道路に接している敷地で、再建築が許可された事例があるかどうかについても、

役所の都市計画課や建築指導課で確認すると参考になるでしょう。

特定行政庁の許可基準については、その地域の事情にあわせて規定されていますので、

各地域を管轄している特定行政庁に許可基準を問い合わせて確認することが重要です。

私道にまつわるその他の注意点

接道している道路が私道の場合は、つぎの点についても事前に確認する必要があります。

・法律的な確認事項

道路の所有者が民間である場合、公道とは違い次のような制約が発生する可能性があるため、

事前に役所や売主本人に確認する必要があります。

　・利用制限の有無
　・負担金
　・第三者が所有している場合の承諾条件

・物理的な確認事項

私道の場合は民間で管理しているため、次のような物理的な現況を現地で確認する必要があります。

　・道路の配置（行き止まりかどうか）
　・舗装状況
　・道路内に都市施設があるかどうか

　これらの状況に問題がないかどうかついて、できれば私道の所有者と一緒に現地で立ち会って

　確認してください。