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物件のチェック～地下室のある物件～

地下室の基準とは

建築基準法における地下室とは、次の要件に該当するもののことをいいます。

・床が地盤面よりも下にある
・床面から地盤面までの高さが、その階の高さの1/3以上

天井部分が地盤面から1m以下にある部分については、建築面積に算入されません。

また、建物全体の住宅部分の延床面積の1/3まで容積率の計算から除外することができます。

例えば、100㎡で容積率が80%だとした場合、延床面積80㎡が上限となりますが、

上記要件を満たしている地下室であれば、地上部分で80㎡使ったとしても、さらに40㎡の地下室を

作ることができるのです。

地下室のメリット

地下室は周囲が自然地盤で覆われているため、地上階と比較すると防振、防音性能が高く、

外部に音や振動が漏れにくいという特長があります。

子供のためのキッズルームや録音スタジオ、シアタールーム、ダンスルーム、ジムなど地上階では

実現することが難しいスペースを作ることができます。

また、地下室の温度は地上階よりも安定しているため、年間を通してエアコンが必要ありません。

地下室のデメリット

温度管理のしやすい地下室ですが、一方で管理が難しいのが「湿度」です。

特に、湿度が高くなる夏場については、暑い外気と夏涼しい地下室の内気の温度差が生じることから、

結露（壁の表面に水滴が付着する状態）が発生しやすくなります。

結露を放置すると、サッシ周りや壁紙にカビが生えてくる原因となるため、結露を防ぐための対策が

必要です。地下室については、一定の換気設備が必要になるとともに、ある程度の日当たりや風通しを

確保するために、「ドライエリア」といわれる空掘りが必要とされています。

地下室の四方が隙間なく自然地盤に囲まれてしまうと、室内に湿気がこもりやすくなってしまうため、

地下室の側面の地盤を空掘りすることで、地下室と地面の間にスペースを確保し、日当たりを確保する

とともに、湿気を外に逃がす必要があります。

このスペースのことを「ドライエリア」といい、地下室を居室として利用するためには、

ドライエリアの設置が必要です。投資用マンションの場合、1階部分が地下になっている物件を

ときどき目にしますが、ドライエリアの部分を1階部分のベランダとしているケースがよくあります。

ドライエリアとそこに面したベランダ（開口部）が確保されていることで、地下でも

一定の通風と採光を確保できるのです。

また、地下室については万が一火災が発生した際に、地上への通路が煙や炎で塞がれてしまう可能性が

あることからも、ドライエリアを設置することで、建物内部の通路を使わなくても避難できます。

ドライエリアの設置基準については、自治体の条例によっても異なりますので、

購入予定の物件に地下室が完備されている場合は、ドライエリアの技術的基準を満たしているか

どうか確認しておきましょう。

浸水対策

昨今は異常気象により、1時間に100ミリ規模のゲリラ豪雨が発生することも珍しくないため、

地下室への浸水対策は徹底して行われている必要があります。

購入を検討している物件に地下室があったり、1階の居室が地面よりも下にあったりする場合に

ついては、次の点について購入前に必ず確認しておきましょう。

大量の雨水は、高い所から低いところに向かって流れていくため、雨が降った際に雨水がどういう経路

で流れていくかを確認することが重要です。

建物自体が周囲よりも高い位置に建っていればよいのですが、坂の途中や坂下にある物件については、

雨水が建物内に流入してくる可能性が考えられます。できれば、雨が降った日に現地を見学して、

雨水がどのように流れているか目視で確認すると確実です。

手すり壁

道路から地下室への雨水の流入を防ぐ手すり壁の高さも重要なポイントです。

ドライエリアから立ち上がっている手すり壁に十分な高さがないと、手すり壁を乗り越えて雨水が

ドライエリアに流入してくる可能性があります。

古い物件の場合、手すり壁自体がないこともありますので十分注意しましょう。

ハザードマップ

物件の所在地を管轄している市区町村役場のホームページを検索することで、地域のハザードマップを

閲覧することができます。ハザードマップを見ると、過去の浸水状況をもとに、大雨や台風が来た

際に、床上、床下浸水の可能性がある地域が色付けされていますので、浸水リスクの重要な

指標となるのです。

過去に浸水したことがある地域や、近くに川が流れている地域で地下室の物件に投資することは

かなりのリスクを伴いますので、できるだけ避けましょう。

地下室物件の賃貸募集におけるネック

賃貸マンションで地下の居室を賃貸として募集する場合、一番ネックとなるのが「日当たり」です。

ドライエリアで採光を確保したとしても、地上階に比べて室内が暗くなるのは間違いありません。

また、風通しが悪く湿気がこもりやすいことから、ドライエリアに蜘蛛の巣が張ってしまうことも

よくあります。お客さんが内見に来た際に、室内が暗いとどうしても印象が悪くなってしまいます。

そこで、地下の居室については、できるだけ明るいタイプのLED照明を設置し、

床材についても深みのある色合いではなく、白を基調とした明るいタイプのフローリングや

フロアタイル、またはクッションフロアにすると、地下室独特の暗い雰囲気を払拭することが

可能です。

また、ベランダについては蜘蛛の巣が張らないよう、次の入居者が決まるまではこまめに清掃を

実施しつつ、防虫剤などを使用するとよいでしょう。

物件のチェック～エレベーター編～

エレベーターの設置義務

建築基準法34条では、高さ31m超の建物にエレベーターを設置するよう義務付けています。

そのため、およそ6階建て以上のマンションについては、ほとんどのケースでエレベーターが

設置されているのが一般的です。また、6階未満の低層マンションでも、ものによっては

エレベーターが完備しているケースもあり、賃貸が決まりやすくなるメリットがあります。

実際、金融機関のローン審査にも影響があり、同じ築年数の物件でも、4階建てでエレベーターなしの

物件には融資がおりず、エレベーター付き物件には融資がつくというケースも少なくありません。

エレベーターの種類

エレベーターの維持費はエレベーターの種類によって異なります。

賃貸物件に設置されるエレベーターの種類は、概ね次のいずれかです。

　ロープ式：巻上機でワイヤーロープを巻き取ったり、巻き戻したりすることでエレベーターを

　　　　　　昇降させる方式

　マシンルームレス：ロープ式のエレベーターで、巻上機や制御装置をコンパクトにして

　　　　　　　　　　マシンルームを不要にした方式

　油圧式：油圧ジャッキを電動ポンプで駆動させることで、エレベーターを昇降させるタイプ

最近の賃貸物件については、コンパクトに設置できるマシンルームレスタイプが一般的と

なっていますが、中古物件を購入する場合は、ロープ式や油圧式のエレベーターが設置されている

可能性が高いです。ロープ式とマシンルームレスは同じ駆動方式のため、維持費の差はそこまで

ありませんが、油圧式についてはコストが割高になるため注意が必要です。

油圧式エレベーターは、消費電力量が非常に多いため、電気代のコストが割高になります。

ロープ式エレベーターの場合、1ヶ月あたりの消費電力量はおよそ180KWh程度といわれているのに

対し、油圧式エレベーターの場合は500KWh程度と非常に効率が悪いのです。

KWあたりの電気代が22円だと仮定すると、1ヶ月あたりのコストは、ロープ式なら4,000円以内に

おさえられるところ、油圧式では10,000円を超えてしまう計算になります。

エレベーターの維持費が決まるメンテナンス契約

エレベーターは常に安全な状態で運行されている必要があることから、専門技術者によって定期的な

点検が義務付けられています。そのため、通常はエレベーターの保守業者とメンテナンス契約を

交わす必要がありますが、契約方式には次の2種類があり、どちらを選ぶのかによって

ランニングコストが大幅に変わってくるため注意が必要です。

　・フルメンテナンス契約
月額料金の中に、消耗品の交換や基本的な修理、修繕費用が含まれている契約形態です。

ほとんどの費用が月額料金に含まれているため、維持費の変動がなく、キャッシュフローが

予測しやすいというメリットがあります。

　・POG契約
P（パーツ）の交換、O（オイル）の補給、G（グリス）の塗布など基本的な部分のみ月額料金に

含まれていますが、修理や取り替えについてはその都度費用が発生します。

突発的に修理が発生すると、キャッシュフローを圧迫するリスクがありますが、

月額料金はフルメンテナンス契約の半分程度までおさえられます。

基本はPOG契約がおすすめ

賃貸物件のエレベーターについては、ランニングコストが削減できる「POG契約」がおすすめです。

やはり、2倍近い月額コストの差は大きいので、もしもフルメンテナンス契約になっている物件に

投資する場合は、購入後にPOG契約に変更することをおすすめします。

ただ、POG契約にすると突発的な修理や部品交換が発生する可能性が出てくるため、

できるだけフルメンテナンス契約との差額を毎月予備費として貯蓄しておき、その中から費用を

捻出するとキャッシュフローが安定するでしょう。

もしくは、突発的な事故の場合は、火災保険の電気的機械的事故特約、破損などが使える場合も

あるので、申請してみると良いでしょう。

契約の違いによる提案の傾向に注意

フルメンテナンス契約からPOG契約に切り替えると、保守業者からの交換や修理の提案が突然多く

なることがあるため注意が必要です。

フルメンテナンス契約については、月額料金の範囲内で部品をコンスタントに無償交換してくれると

思われがちですが、実態はちょっと違います。

エレベーター保守業者側の思惑としては、フルメンテナンス契約を結んでいるエレベーターについて

は、できるだけコストをかけないようにしたいため、必要最低限の提案しかしません。

一方、POG契約を結んでいるエレベーターについては、部品交換や修理でその都度売り上げが

上がるため、少しの劣化でもどんどん交換を提案してくるのです。

こういった保守業者の傾向も、よく理解しておく必要があるでしょう。

POG契約からさらにコストを削減する方法

エレベーターの維持費をさらに削減したい場合は、保守業者の訪問点検頻度をおさえるという方法が

あります。

メンテナンス契約は、通常こちらから何もいわなければ、月1回の定期点検をする金額になるケースが

一般的です。

ただ、戸数の少ないマンションであれば、2ヶ月に1度の定期点検でもほとんど問題がないことから、

保守業者に頼んで点検頻度を減らしてもらうと、月額料金をさらに削減することができます。

通常、月1回の定期点検ですと、フルメンテナンス契約で4～5万円、POG契約で2～2.5万円くらいです

が、月2回の定期点検にするとさらに10~20%削減できるので、POG契約であれば、エレベーター1台

あたり2万円以下にすることも可能です。

メーカー系の保守業者は避ける

エレベーターの保守業者には、三菱、日立、東芝といった大手メーカー系業者と、メーカー以外の

独立系業者があります。

大手メーカー系業者は、基本的に自社製品のエレベーターの保守を専門としているため、

製品知識が豊富というメリットがありますが、価格については独立系に比べると割高になります。

独立系の業者でも、安全上の問題はないので、利回りを考えるとメーカー系の業者は極力避けたほうが

よいでしょう。

収益物件のチェック～浄化槽編～

2つの下水の排水方式

下水などの生活排水については、下水道に直接排水する方式と、浄化槽で浄化して排水する方式の

2つがあります。それぞれの特徴を詳しく見ていきましょう。

下水道排水

物件で生じる排水を、公共の下水道本管に直結して排水をする方式です。

下水は、下水道本管を通って汚水処理施設に運ばれ、そこで水をきれいにした上で川などに流します。

都市部の比較的新しい物件については、下水道を使った排水方式になっています。

下水道のランニングコスト

下水道は公共の設備なので、直結して排水するためには「下水道使用料」を行政に

支払わなければなりません。下水道使用料は、上水道で使用した水を排水したと考えて、

上水道の使用水量と同じ量で計算されます。

賃貸物件の場合、下水道使用料は各部屋の入居者が個別に負担するケースが一般的なので、

大家のコストとして考えなくてもよいでしょう。

浄化槽による排水

物件で発生した下水を、敷地内に設置してある「浄化槽」できれいな水に浄化した上で、

川に放流します。国は下水道排水を推進しているため、最近の物件で浄化槽を見かけることは

ほとんどありませんが、古い物件や地方の物件については、浄化槽による排水方式が

採用されている場合があります。

浄化槽のランニングコスト

浄化槽は物件所有者である大家に管理責任が発生するため、下水道排水とは違って大家の実費で

維持管理していく必要があります。浄化槽の維持管理にあたって、大家に発生する法的な義務は

次の通りです。

・年に1回の清掃（水質悪化防止）
・年に4回くらいの保守点検（浄化槽の機能維持のための点検）
・年１回の法定検査

浄化槽は公衆衛生に直接的に影響する非常に重要な部分であるため、浄化槽の維持管理の義務など

については、浄化槽法という法律で細かく規定されています。

浄化槽のメンテナンス費用は高額

行政が管理している汚水処理施設で下水を浄化している下水道排水とは違い、

物件個別に設置されている浄化槽の場合は、行政が直接浄化槽の運転状況を把握することが

できません。

そこで、浄化槽の状態を適切に維持管理していくために、浄化槽の清掃については、

行政の許可を受けた業者でしか施工ができないことになっています。

また、汚泥の汲み取り作業費用については、自治体ごとに単価が指定されているため、

相見積もりをとって経費削減することも困難です。

浄化槽の種類

浄化槽には大きく分けて、次の2種類があり、それぞれかかるコストに違いがあるため

注意が必要です。

・単独処理浄化槽
トイレの汚水のみを浄化するための浄化槽で、昭和築の古い物件で設置されているケースがあります。

単独処理浄化槽では、バスルームやキッチンの排水などのいわゆる雑排水は浄化されないため、

現在の浄化槽法では設置することができません。

そのため、購入予定の物件の浄化槽が単独処理浄化槽である場合には、

次に解説する合併処理浄化槽への交換工事が必要になります。

・合併処理浄化槽
汚水と雑排水を同時に浄化できる浄化槽のことです。単独処理浄化槽に比べて浄化槽本体が大きく、

設置するためには大きな敷地が必要でしたが、最近では小型化されてきているので、

設置もしやすくなりました。

単独処理浄化槽から合併処理浄化槽に入れ替えるためには、条件にもよりますが、

おおむね100万円程度の工事費用がかかります。自治体によっては、補助金制度が利用できる場合が

ありますので、水道課に確認しておくとよいでしょう。

浄化槽から下水道への切り替え

浄化槽を維持していくためには、それなりのランニングコストがかかるため、

できれば下水道への排水に切り替えた方がよいでしょう。

浄化槽から下水道に切り替えるためには、建物の排水を直接下水道本管に直結させる必要があります。

下水道本管までの経路がポイント

下水道排水に切り替えるためには、建物の前面道路に下水道本管が埋設されている必要があります。

浄化槽から下水道本管までの距離が近ければ、切り替え工事費用は比較的安くおさまります。

ところが、浄化槽から下水道本管までの距離が長かったり、地上をコンクリートで仕上げてしまったり

している物件の場合は、コンクリートを壊さなければならず、切り替え工事にあたって高額な費用が

かかるため注意が必要です。