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貯水槽・給水ポンプについて

給水方式の種類

賃貸マンションの給水方式には、貯水槽を設置する「貯水槽方式」と、

水道から直接給水する「水道直結方式」の2種類があります。

それぞれの特徴は以下の通りです。

　・貯水槽方式：
水道本管からの水を貯水槽に貯めて、そこから各部屋に給水する方式を「貯水槽方式」といいます。

貯水槽方式には、地上に設置した受水槽から加圧ポンプを使って直接各戸に給水する「加圧給水方式」

と、受水槽から揚水ポンプによって一旦屋上の高置水槽に貯めて、そこから重力を利用して各戸に

給水する「高架水槽給水方式」があります。

　・水道直結方式
貯水槽を設置せず、水道本管からの水を直接各戸に給水する方式で、水道本管の水圧を利用して

給水する方式を「直圧直結方式」、増圧ポンプの圧力で給水する方式を「増圧直結方式」といいます。

直圧直結方式の場合、水道本管の圧力で給水できる階数に上限があるため、最近のマンションは

増圧直結方式が主流です。

貯水槽はコストがかかる

これらの給水方式のうち、物件を購入する際に注意しなければならないのが貯水槽から給水する「

貯水槽方式」の物件です。貯水槽は大きなタンクを屋外に設置するため、メンテナンスにかなりの

コストがかかります。貯水槽は人の飲み水を貯蔵しておくタンクなので、衛生管理を徹底する必要が

あり、少なくとも年1回の法定点検と清掃が必要になります。

また、加圧ポンプや揚水ポンプが故障すると断水してしまうため、定期的なメンテナンスと、

10~15年程度での交換が必要です。

物件によっては、ポンプに外国製の特殊なものを使用しているケースもあり、交換する際に

100万円以上の費用がかかる可能性もあるので、貯水槽が設置されている物件を購入する際には、

必ずポンプのメーカーや交換費用などをあらかじめ調べておいた方がよいでしょう。

高架水槽給水方式は最もコストがかかる

高架水槽給水方式は、コストがかかる貯水槽が地上と屋上に1台ずつ、計2台は設置されているため

コストは倍増します。

また、地上の受水槽から屋上の貯水槽まで組み上げることから、配管距離も通常の2倍近く長くなる

ため、配管のメンテナンス費用も重くのしかかることとなります。

高架水槽給水方式の多くは、屋上貯水槽までの配管が建物外壁沿いの屋外に設置されているため、

建物内の配管よりも雨や衝撃による劣化が激しく、15~20年程度で交換が必要です。

屋内の配管を交換するのとは違い、外壁沿いの配管を交換するためには足場を組まなければ

ならないため、施工費用は数百万円という高額なものになります。

架台がある場合はさらに注意

高架水槽給水方式の場合、屋上に架台が組まれていてその上に貯水槽が設置されているケースが

あります。架台は通常鉄製のもので組まれているので、雨水による錆びを防ぐために、

定期的な塗装工事をしなければなりません。

最近では東日本大震災や熊本地震など大きな地震が多く、安全上の問題から屋上の受水槽を撤去して

別の給水方式に変更するケースも出てきていますので、できるだけ高架水槽給水方式が

採用されている物件は買わないほうがいいでしょう。

貯水槽のチェックポイント

貯水槽方式の物件に投資を検討している場合は、最低限次のポイントについてはチェックして

おきましょう。

・チェックポイント１：貯水槽の劣化状況
貯水槽本体を目視して、次の点をチェックします。

・藻の発生状況
・ボルトの錆び
・直近1年以内の日付の検査済みシールの有無
・架台の錆びや破損状況

これらの状態があまり思わしくない場合は、購入後に多額の交換費用が発生することになるため、

あらかじめ見積もりをとった上で、その分の金額を値引き交渉したほうがよいでしょう。

・チェックポイント２：配管のラッキングの有無
屋外にむき出しになっている配管は劣化が早いため、錆びなどがどの程度進行しているのか必ず

確認が必要です。また、配管周りがアルミやステンレスを使ってラッキングされている場合は、

ラッキング自体が錆びていないかも確認しましょう。

・チェックポイント３：ポンプの状況
ポンプ本体を確認した際に、エラーコードが表示されている場合は注意が必要です。

特に、次のようなエラーコードが出ている場合は、購入前に直してもらうことも検討したほうが

よいでしょう。

始動頻度過多

このエラーコードが出ている場合は、建物内で少量の漏水が発生している可能性があります。

例えば、トイレタンクからの水漏れや、逆止弁の不良で水が逆流している可能性もありますので

詳しく調べてもらいましょう。

圧力センサー異常

暑さや寒さによって、圧力センサーに異常が発生している場合に表示されます。

冬に凍結している場合は、今後凍結しないよう対策が必要になりますし、夏の暑さでセンサーが

故障している場合は修理を手配する必要があります。

満水

貯水槽から水が溢れている場合に表示されるエラーコードです。

ボールタップや配管の異常が考えられますが、貯水槽が満水でない場合は電極棒や電極座に異常が

発生している可能性があります。

ポンプの異常は売主自身も気がついていないケースが多いため、購入する際には必ず自分の目で

確かめて、万が一エラーが出ているようであれば、必要に応じて先に直してもらったほうが

よいでしょう。

物件に接している道路について

道路の種類について

建物を建てる際に接道すべき道路については、建築基準法で次の6種類が定められています。

・42条1項1号
幅員4m以上の道路法で規定されている道路のことです。

国や都道府県が管理している「公道」で、いわゆる国道、県道、市道がこれに該当します。

・42条1項2号
都市計画や土地区画整理によってつくられた道路のことで「開発道路」といいます。

何もない広大な土地を造成して宅地分譲する際につくる道路で、幅員は原則として6m以上ですが、

例外的に4m以上で認められる場合もあります。

開発道路の段階では私道扱いですが、通常は開発後に役所に引き継がれるため1項1号の公道になる

のが一般的です。

・42条１項3号
建築基準法が定められる前からある、幅員4m以上の「既存道路」のことをいいます。

既存道路は国や自治体が所有しているケースと、民間の私道というケースがあり、

前者の場合でも正式には国道や県道として認められていないため、1項1号とは明確に区別している

のです。

・42条１項4号
都市計画法によって、2年以内に事業が予定されている「都市計画道路」のことをいいます。

あくまで予定なので、計画通りに道路が整備されないこともありますが、指定が取り消されるまでは

道路内の建築制限が継続します。

・42条１項5号
民間の申請によって行政から指定を受けてつくられた道路のことで「位置指定道路」といいます。

基本的には私道ですが、役所に引き継がれて1項1号になっているケースもあります。

原則として通り抜けができる必要がありますが、一定の条件を満たす場合は行き止まりでも

指定を受けることが可能です。

・42項2号
幅員4m未満の道路ですが、建物を建築する際には4m以上になるよう敷地を後退する必要がある道路のことです。

「2項道路」や「みなし道路」などということが多く、敷地を後退することを「セットバック」

といいます。

道路の中心線から2mのラインまで、対面側が河川や線路、崖などの場合については、

片側のみ対面から4mのラインまでセットバックが必要です。

都心の狭い住宅地に多い2項道路ですが、2項道路に接道している物件に投資をする際には、

セットバックが完了しているかどうかを必ず確認しましょう。

通常、セットバックが必要な土地にマンションなどを建てる場合は、道路の中心線から

2mセットバックさせて建築する必要があるのですが、それが正しく行われていない場合が

あるため注意が必要です。

2項道路に接道している物件を購入する際には、事前に役所の道路課でセットバックが完了している

のか確認するようにしましょう。

未接道だとどうなるのか

建築基準法では、上記でご紹介した6つのうち、いずれかの道路に原則として2m以上接して

いなければなりません。（条例で別途厳しい規制が課されている場合もあります）

そのため、中古物件を購入する際には、必ず対象の物件が接道義務をクリアしているのか

確認することが重要です。

接道状況の確認方法

接道状況については、役所等で取得できる下記書類と現場の状況を照合しながら

確認する必要があります。

・建築計画概要書（都市計画課などでコピーを取得）
・開発登録簿
・区画道路図面
・位置指定道路図
・地積測量図、公図（法務局で取得）

再建築不可は要注意

調査した結果、接道義務を満たしていないことが判明した場合は、その物件は「再建築不可」で

あることがわかります。つまり、既存の建物を取り壊して建て直すことができないということです。

再建築不可物件については、建物が古くなっても大規模なリノベーションでリニューアルしていくしか

ないため、賃貸募集図面上の築年数はどうしても古いままとなってしまいます。

金融機関からの評価も低くなるため、ローンを組んで購入できない可能性が高く、また再販する際には

売れにくいという非常に高いリスクを負うため、不動産投資として購入するのは避けた方が

よいでしょう。

ただし書道路とは？

先ほどご解説した、建築基準法で定められている6種類の道路に該当しない道路のことを

「但し書き道路」といいます。

但し書き道路とは、2ｍ以上の接道義務を満たしてはいないものの、安全、防火、衛生上の支障がない

という前提で許可されている道路のことです。

但し書き道路に接している物件については、再建築する場合についても同様の建物であれば、

再度例外的に許可が出る可能性はありますが、必ずとは言い切れません。

あくまで例外的に許可を得て建築できるに過ぎないため、少なからず将来再建築ができない可能性が

あるリスクを負うこととなります。

但し書き道路の物件を購入する際のポイント

どうしても購入したい物件が但し書き道路に接している場合は、将来再建築ができないリスクを

できる限り回避するために、事前に許可を出す立場である特定行政庁に対して再建築が可能か

どうか直接問い合わせて確認します。

過去に同じ道路に接している敷地で、再建築が許可された事例があるかどうかについても、

役所の都市計画課や建築指導課で確認すると参考になるでしょう。

特定行政庁の許可基準については、その地域の事情にあわせて規定されていますので、

各地域を管轄している特定行政庁に許可基準を問い合わせて確認することが重要です。

私道にまつわるその他の注意点

接道している道路が私道の場合は、つぎの点についても事前に確認する必要があります。

・法律的な確認事項

道路の所有者が民間である場合、公道とは違い次のような制約が発生する可能性があるため、

事前に役所や売主本人に確認する必要があります。

　・利用制限の有無
　・負担金
　・第三者が所有している場合の承諾条件

・物理的な確認事項

私道の場合は民間で管理しているため、次のような物理的な現況を現地で確認する必要があります。

　・道路の配置（行き止まりかどうか）
　・舗装状況
　・道路内に都市施設があるかどうか

　これらの状況に問題がないかどうかついて、できれば私道の所有者と一緒に現地で立ち会って

　確認してください。

物件チェック～擁壁編～

擁壁とは

そもそも擁壁とは、斜面が崩れないように設置する壁のことで、道路より敷地が少し高くなっている

物件において、盛り土の周りを擁壁で囲って補強しているケースがよくあります。

擁壁は、盛り土の崩壊を防ぎ、建物の地盤を安定させるという重要な役割を担っているため、

擁壁が法令に則って正しく設置されているかどうかがポイントとなります。

擁壁のチェックポイント１：法令に適合しているか

擁壁がある物件の購入を検討する際には、まず設置されている擁壁が、適切なものであるのかどうかに

ついて、確認していく必要があります。

一定規模の擁壁については、次の許可や申請のもと造られていなければなりません。

・都市計画法による開発許可
・宅地造成等規制法による許可
・建築基準法による確認申請

これらの許可申請の履歴については、不動産の所在地を管轄する市区町村役場の建築指導課などで

確認することができます。

擁壁の設置後、行政側の検査を受けている履歴が確認できたととしても、古い物件については

現況も含めて確認する必要があるため、必ず現地調査をしましょう。

擁壁のチェックポイント２：目視による確認事項

建築当時の擁壁に問題がないことが確認できたら、次に現在の擁壁の状態について直接見て

確認していきます。

確認すべき項目は以下の通りです。

・水抜きについて
擁壁の強度を保つためには、水抜きが適切にされているかどうかがとても重要になります。

擁壁の壁面には、3㎡あたり内径7.5cm以上の水抜き穴を1カ所以上設置する必要がありますので、

まずは適切に設置されているか、水抜き穴が詰まっていないか目視で確認しましょう。

次に、擁壁の表面が乾いているかどうかを確認します。湿っていたり、水がしみ出して流出して

いたりする場合は注意が必要です。擁壁のクラックや目地部分から水がしみ出しやすいので重点的に

確認します。

・排水溝と側溝
擁壁の排水経路として、上部に排水溝が、下部に側溝が設置されています。排水溝については、

目地開きやずれ、雑草の発生、土壌堆積などが発生していないか確認が必要です。

また、側溝については擁壁の沈下などによって崩壊していることもありますので、

よく確認しましょう。

・物理的な異常
擁壁を目視で確認して、次のような異常がないか確認します。

　・クラック（ひび割れ）
　・水平移動
　・目地の開き（不同沈下）
　・コーナー部分の開き
　・ふくらみ（擁壁全体の前方へのふくらみ）
　・傾斜・折損

これらの異常がある場合は、擁壁の強度に問題がある可能性が高いので、近いうちに擁壁の改修工事が

必要になる可能性が考えられます。

こんな擁壁は危険

古い擁壁の中には、現在の技術基準を満たしていないものもあり、改修工事に多額の費用が

かかることから、不動産投資としてはできる限り避けることをおすすめします。

倒壊のリスクがある擁壁としては、以下の通りです。

・二段擁壁・増し積み擁壁
高さのある擁壁の場合、擁壁が二段重ねになっていたり、種類の違う擁壁が重なっていたりすることが

あります。このような擁壁は、一段目の擁壁に二段目の擁壁を想定した強度が備わっていない可能性が

高いため、地震や大雨などによって倒壊する危険性があります。

・空石積み擁壁・野面石積み擁壁・玉石積み擁壁
単に石を積み重ねただけで形成されている擁壁で、比較的低い高さの擁壁に多い傾向があります。

石の重みだけで支えているため、水平方向への抵抗力に非常に弱く、震度の低い地震でも倒壊する

可能性があります。

擁壁の改修費用

目視で異常が確認できる場合は、擁壁の裏側に水が溜まっている可能性があります。

擁壁の裏側に水が溜まると、水圧で擁壁が手前に押し出されて、最終的には崩壊する危険性がある

ため、早急に改修工事を行う必要性が出てきます。

擁壁の改修工事にかかる費用は、補強工事で1.5万円程度（㎡）、新設する場合で2万円程度（㎡）、

さらに取り壊し費用や運搬処分費用なども別途かかるため、収支を考えると不動産投資としては

割が合わなくなる可能性が高いです。

擁壁が倒壊した場合の補償

万が一擁壁が倒壊すれば、早急に改修工事が必要になりますが、火災保険に加入している場合、

補償対象となるのかが問題となります。結論からいうと、擁壁が崩れても火災保険を適用することは

非常に難しいです。

火災保険の適用範囲は、基本的に建物本体であり擁壁については地盤として扱われる可能性が

高いため、倒壊したとしても火災保険から保険金を受け取ることは簡単ではありません。

また、火災保険のオプションである地震保険でも基本的な考え方は同じなので、地震によって擁壁が

倒壊しても復旧費用は自己負担となる可能性が高いでしょう。

仕入れミスは挽回が難しい！！