名古屋市昭和区・中区・千種区・鶴舞エリアの不動産売却はセンチュリー21SEED,株式会社SEED

収益物件の賃借人募集～続編～

賃貸仲介店舗を持っていない管理会社（専門の管理会社）

賃貸仲介店舗を持たずに、専業で管理を行っている会社です。

地方にはまだ少ないですが、ビルは、ビルメンテナンスとして管理が専業となっているケースが

多いので、理解しやすいかもしれません。

賃貸仲介店舗を持っていないので、すべての賃貸仲介店舗にFAX、メール等で情報を送っていること、

賃貸仲介店舗は人がすべてであり、頻繁に直接出向いてコンタクトを取っていることが重要と

なります。つまり、広く募集をかけるところがメリットです。

そして、賃貸仲介店舗を持っていない管理会社は、仲介手数料や広告費をすべて、賃貸仲介店舗へ支

払う条件になっているかも重要です。

賃貸仲介店舗を持っていないので、賃貸仲介店舗にメリットのある条件を提示できなければ、

頑張ってもらうことはできないからです。

そして内見時に決まらない場合は、決まらない理由を賃貸仲介店舗から常に情報を確認し、

オーナーに適切な報告をあげて改善案を出せることが必須になります。

広く募集するには非常に強いが自社で仲介できないことがデメリットになります。

賃貸仲介店舗を持っている賃貸管理会社（客付け一体管理会社）

多くの大手の会社がここに属しています。エイブル、ミニミニ、アパマン等です。

自社で賃貸仲介店舗を持っています。何を優先するかといえば、自社で預かっている管理物件から

決めて行きます。他業者にも情報を流すようにはなりましたが、お互いに競争関係にあるので、

大手同士の物件は相互に紹介することが少なくなります。

そのため、自社での賃貸仲介で決められる場合は良いですが、自社での賃貸仲介が弱いとさっぱり

決まらないことになります。大手でもフランチャイズであったり、地元の小さい会社に任せていると、

さらに営業力が弱いケースもあります。

大手は、たくさん管理物件をもっているので、その営業員の中での優先付けによって変わります。

・営業員の理解があるかどうか

・営業員が積極的に決めようとしているか

管理物件の中でも小さい物件や広告料が低い大家の物件は優先度が下がります。

したがって、自社での賃貸仲介が強ければよいですが、自社賃貸仲介が弱い場合、打つ手が

なくなります。まずはこのように管理会社専業と賃貸仲介店舗を持っている管理会社での違いを

理解して進めないといけません。

対策としては、賃貸管理の専業の場合、きちんと広く募集をかけているか

• 　賃貸仲介店舗に行く際に自分の物件をきちんとアピールしているかどうか

• 　
• 　広告費は少し多めにする

が基本的な対策として必要になります。

大手の賃貸仲介店舗は自社管理物件が優先となりますので、そこに自分の物件を優先してもらうために

は、少しは、条件で差別化しないと決めてもらうことは難しくなります。

賃貸仲介店舗を持っている管理会社には、他業者にも確実に情報を流すことが必要です。

今の時代は、1社では決まらない時代ですので、募集は広くしていきましょう。

建物管理とは、物件のハード面を維持管理するものです。

清掃業務と、保守点検、建物のメンテナンスを行うものを指しています。

建物管理で管理会社の良し悪しを判断するのは本当に難しいことです。

できることは、どのような業務があるのかを理解し、コスト面で適切かを交渉できるようにする事を

目指します。

品質の見極めは、知り合いの大家の口コミがベストであり、実績と結果でしか判断できません。

一般設備定期点検

電気設備、給排水設備、防災設備、照明設備、空調設備等で目視で確認できる点検を行います。

管理会社によって異なる内容であるが、建物を巡回し、不具合がないかどうかを確認していく

作業となります。

入居者から不具合が発生した場合の対応が含まれます。

管理会社によっては、自社もしくは提携業者に24時間対応できるようにしている業者もあります。

【費用について】
管理費（3％～8％）に含まれているケースと別で費用を取るケースがあります。

別で費用を取るケースでは、規模に応じて年間5万～10万程度の費用です。

清掃業務

清掃業務は、日常清掃と定期清掃があります。

日常清掃は、週に1回から2階程度を行う業務で、ゴミをとったり、蜘蛛の巣をとったり、

汚れているところを掃除する業務です。かなり重要で、清掃がまともにできない業者だと、

入居者募集の内見時に汚れた印象となり、部屋づけに大きなダメージが受けるので、

最低でも週1階程度は清掃業務を入れる必要があります。

定期清掃は、年に1度もしくは半年に一度くらいのペースで行う大規模清掃であり、

高圧洗浄などで通常の水拭きでは取れない汚れを取るものです。

廊下などの高圧洗浄は費用がそれほど高い物ではないため、1年に1回くらいは、

実施した方がいいです。

【費用について】
日常清掃：大きさにもよるが、3時間程度の半日で完了するものであれば、1回4000～5000円程度。

週4回で2万円程度。シルバー人材センターなどの人員を使うと激安になります。

定期清掃：足場が必要な外壁を除く廊下やエントランス等の高圧洗浄であれば、

150 円～250円/㎡内で洗浄できます。但し広いのでそれなりに費用がかかります。

清掃は抜き打ちチェック：管理会社によっては、清掃を手抜きしているケースがあります。

抜き打ちで自分の物件に行き、清掃状況は確認するようにしましょう。

点検業務（エレベーター）

エレベーター点検業務は年１回法令で義務付けられている点検です。

これを実施しないで事故が起きると、オーナーの過失責任が問われ、損害賠償請求の対象となります

ので、必ず実施しましょう。

エレベーター点検：通常月1回の点検が必要。

費用を抑えるのであれば、2ヶ月に1回、3か月に1回などの点検頻度に抑えることは可能である。

この点検で差がでることは少ないが、籠の取り替えや制御盤の取り替え時に大きな費用が発生します。

【費用について】
契約形態には２つあります

①フルメンテ契約
　劣化した部品の取り替え、修理費用を月々の定額料金に含まれているものです。
・メーカー系：東芝、日立、三菱など。月4万～6万/1台

・独立系：3万～4万/1台

・契約内容（保守会社により違い有り。契約書で要確認）
　範囲内：主ワイヤーロープ、移動ケーブル、ベアリング、制御リレー、プリント基盤、押ボタンなど

　契約外：かご内装、かご床タイル、運転盤カバーなど

②POG契約（保守会社により違い有り。契約書で要確認）
　劣化した部品の取り替え、修理費用は月々の定額料金外です。

・メーカ系：東芝、日立、三菱など。月3万～5万/1台

・独立系：2万～3万程度/1台
　但し、部品調達でメーカー系より遅くなるため、修理時の対応はメーカー系より遅れがちになる。

　賃貸経営でみると多少のリスクはあるものの、月で1万～2万程度安くなる独立系については、

　かなり魅力的です。

・契約内容（保守会社により若干の違いが有り。契約書で要確認）
　契約内：おおむね、３ケ月～６ケ月毎に取り替えの必要な部品が対象
　　Ｐ（parts）＝ヒューズ、可動・固定コンタクト、照明などのパーツ類
　　Ｏ（oil）＝点検用油脂類、補給オイルなどオイル
　　Ｇ（grease）＝ベアリング及びメタル用グリスなど

　契約外：主ワイヤーロープ、ケーブル、ベアリング、制御リレー、プリント基盤、押ボタン、

　かご内装、かご床タイル、運転盤カバー　など

フルメンテ契約とPOG契約をどう選ぶか

メーカー系に保守点検を任せると品質も良いが価格も高くなります。

フルメンテだと1台あたり5万程度かかります。新築時や新しく設置した場合からスタートすることが

多く、築年数が経過したエレベーターではフルメンテ契約を新しく結べないことが多いです。

というのも、故障や取り替え、修理費用が発生するのが、築10年以上経ってからなので、

10年間は、エレベータ会社が丸々儲かる仕組みとなっています。

• 　新築時から長期保有前提：30年以上保有するのであれば、修理費用を考えるとフルメンテ契約の方が
•  
• 　お得になる可能性が高いでしょう。独立系と相見積りを取り、フルメンテ4万以下であれば、
•  
• 　コスト的に良いです。

• 　新築後10年以内に売却：新築～10年以内は、故障が少ないので、POG契約が有利です。
•  
• 　10年経過後に、売却する予定であれば、迷わずPOG契約をお勧めします。
•  
• 　ほとんど故障もないので、独立系でコストを圧縮します。

• 　中古物件：中古で物件を購入する場合は、POG契約が多いが独立系で相見積りをしてコストを
•  
• 　下げます。できれば月のコストを2万程度までの保守業者を探すといいでしょう。
•  
• 　10年以上経過している中古物件を長期保有するのであれば、フルメンテ契約を継承できるか
•  
• 　よく確認しましょう。10年以上経過すると、部品の交換が発生するのでトータルで考えると
•  
• 　フルメンテ契約の方が安いケースもあります。
•  

収益物件の賃借人募集について！！

新規募集コストは、引き留めコストの倍以上かかる

新規募集する際には、下記費用がかかります。

【新規募集コスト】
・原状回復費用：2～４か月前後

・空室期間：1か月～

・広告費：1～2か月

・フリーレント：１～2か月

合計：5か月～12か月程度

少なく見積もっても5か月分程度、多ければ、12が月分以上の費用がかかります。

特に、原状回復費用は高いので、リフォームコストが経営を圧迫するケースがよくあります。

そして、空室期間には一切家賃は入っていないので、空室期間が長ければ、その分損失となります。

【引き留めコスト】
退去を引き留めるリテンションの施策は、下記のようなものです。

・更新料を無料にする：1か月

・さらに2年住んでもらえるなら、商品券：1か月
※フリーレントは、保証会社が入っていたりすると難しいので、商品券等でプレゼントする

・設備のグレード（給湯器交換、ウォッシュレット追加）を上げる：2か月内

こちらは、合計ではないので、入居者のタイミングやいままでの設備の不満を解消してあげればいい

ので、費用としては、家賃2か月程度のものでしょう。

【比較してみると】
新規募集コストより、引き留めコストの方が圧倒的に安いのです。

みなさも経験があるかと思いますが、クレジットカード会社は、優良な顧客であれば、

ゴールドカードを解約したいというと、翌年の会員費が無料になったりします。

新規顧客を獲得するコストと解約を阻止するコストを比較してどちらが良いかを投資対効果で

判断しています。

賃貸経営も同じです。退去だからといって、どうぞというわけにはいきません。

退去連絡受領時の引き留め（リテンション）を徹底させる

全国空き家だらけで空室に困っていない大家はいないと言えます。

その中で退去連絡を受けた管理会社が「はい、わかりました」で終わりにしては困ります。

賃貸経営者が望んでいる対応は、退去の理由を聞き、可能であれば慰留することです。

たとえば「家賃が高い」という返答があったとしたら、

「ちょっと待ってください、それでしたら私どもで大家さんと交渉してみましょうか」

と提案して引き留めてもらうことは、今後必須の能力となります。

退去する入居者がクレーマー等でトラブルメーカーであれば早く出ていってもらいたいですが、

それ以外は、引き留めをしてもらいましょう。

しかし、管理会社はそう簡単に動いてはくれません。なぜか？　

管理会社は、どこで利益を得ているかというと、管理料ではなく、原状回復費や、募集して決まった時

の仲介手数料、広告費が収益の大半を占めているのです。

したがって、管理会社は、あまり、積極的に退去を引き留めるということをしてくれません。

繰り返し、退去時には、この退去引き留めプランを提示してくれとお願いし、

教育するしかありません。

大家は、空室になると新規募集にかかわるコストが経営を圧迫しており、

一人でも長く住んでほしいことをアピールするのです。

そこには、大家として「入居者に快適に長く住んでもらう」という根本を共有しないといけません。

人というのは単にコストだけを語る人には、あまり共感しないのです。

賃貸経営でも

・新規募集するコスト

・解約を引き留めるコスト

の違いを理解して、経営をすることが今後の経営の成功を左右することになります。

賃貸管理会社の重要な業務のひとつに、募集家賃の設定があります。

ただし、この募集家賃の設定は、管理会社任せず、自分で調査できる力を養っておいた方がいいです。

募集条件の設定

収益の根源である家賃の決定は、大家にとって重要な仕事ですが、管理会社と一緒になって

決めていくはずです。入居者を決めるためには、マーケットに対し適切な家賃を設定しなければ

決まりません。空室を埋めるためには、募集条件の適切さが6割占めていると言われています。

どんなに広告費を積もうが、マーケットと乖離した募集条件では決まりません。

家賃を設定するためには、現在のマーケットの中で、間取りに対するターゲット、

ターゲットに対するリフォーム箇所を選別し、どの家賃価格帯で入居者が決まるかの査定能力が

重要となります。退去があった場合、管理会社が次の入居者のターゲットを明確にした募集体制を

すばやく整えることができるかどうかで、その後の空室期間には大きな差が出ます。

その大事な家賃設定ですが、ほとんどの人は、管理会社へ一任しすぎています。

任せすぎるとどのような弊害があるのか理解しておかないといけません。

管理会社一任は危ない

管理会社に家賃設定を一任すると、どこが危ないのか？

実は簡単で、管理会社は、とても保守的に家賃を見積もる傾向があるからです。

賃貸募集店が決めやすい家賃で募集したいという力が大きく働きます。

なぜなら、管理会社は、大家の収支や経営状況を把握し、大家の立場に沿った提案というのは

できないからです。

そのようなアドバイス業務の費用をもらっていないこともありますが、伝統的に大家は儲かっている

ものという前提業務になっているからです。

そのため、管理会社は大家の収支よりも決めやすい家賃を設定することになるのです。

これをマーケットで繰り返すので、競争が激しいところはみんなでどんどん家賃を

落としてしまうのです。そうすると満室なのに、返済ができなくなることがあるのです。

賃貸管理会社にマーケットを細かく分析して家賃を決めるノウハウがないからです。 

入居者が、このレベルならこの家賃帯までは支払えるだろうというような分析したり、

営業したりする力が育っていないのです。これは仕方がないことかもしれません。

管理物件は何千もあり、社員の入れ替えも激しい業界で、高いレベルを求めるのは、正直いうと、

無理かもしれません。

それではどうすればいいか？　というと普通の商品と同じように、価格決めをしていくしか

ありません。

自分の商品が
・どのようなターゲットに
・どのような差別化を行い
・どのような条件で
・どのような営業方法で

売れるかをきちんと分析してから、価格を決めることです。

売れる価格を検討する上で、管理会社や賃貸募集店を使うのです。

現在、どの間取りがどのような差別化して、礼金・敷金をどのような条件にして、

営業方法は広告費が2か月なのか、等詳しく調査した結果、家賃の設定を行うことになります。

つまり、人に任せていれば家賃は下がる一方です。

大空室時代には、賃貸経営は、マネジメントです。

管理会社に頼り切るのはやめて、実力をつける必要があります。

募集をする上で意外と見落としなのが、写真です。

 

Webで物件を検索しているときに、一番重要なのは、物件の写真や動画です。

 

収益物件を管理する！！

管理会社を能動的に選択していない悲劇

管理業務一切を賃貸管理会社に任せていても、苦労しているオーナーは大勢います。

その多くは、安易に賃貸管理会社を選んだために、選ぶ相手を間違っていた、

つまり選んだ相手がよくなかったということです。

中古物件で、旧管理会社をそのまま引き継ぐことはありますが、その管理会社のままでいいのか、

より適切な管理会社はないのか、などを検討していないからです。

新築であれば、建築をした会社の管理部門の丸投げであったり、勧められるままに管理会社を

選定しているケースが多くあります。

5社から10社程度回って管理会社を選ぶことはほとんどしていません。

しかし管理会社は、賃貸経営を行うオーナーにとって最重要のパートナーであり、

きちんと決めておかないと苦労するのは、オーナーとなります。

どのような悲劇が起こるかというと、代表的には下記のようなことです。

• 　入居募集能力がなく空室増：いわゆる空室の多いガラガラの物件になってしまい、
•  
• 　収支が悪化し、ひどい場合は自己破産に追い込まれることもあります。
•  
• 　それほど重要な入居募集ですが、以前から任せているからという理由で見直しをせずにしていると、
•  
• 　破たんのリスクを抱えることになります

 空室に対する提案力がない：管理会社の中には、建物管理や入居者のクレーム対応はするが、

空室に対する提案力がないために、家賃を値下げするだけしか提案してこない場合がある。

家賃を安くして決めるのは誰でもできることであり、これに従っていると、収支が悪化して、

返済が困難になるケースもあります。

• 　管理（入居者対応、建物管理）がされず退去者が続出：賃貸仲介と賃貸管理が一緒の会社では、
•  
• 　賃貸仲介が忙しすぎて、賃貸管理が疎かになっているケースがよくあります。
•  
• 　入居者からのクレームを放置すると、退去原因の一つなります。
•  
• 　急いで対応してほしいエアコンの修理や水漏れなどに迅速に対応してもらえないと、
•  
• 　そこに住む理由がなくなってしまいます。
•  
• 　入居者からクレームがあっても無視、重要事項の説明が間違えていても謝らない、
•  
• 　建物の清掃をしないのでごみが散乱等が発生し、入居付けしても常に退去が発生する悪循環が発生し、
•  
• 　収支が悪化します。
•  

• 　修繕費用が高くて支払いに困る：オーナーの多くは修繕費用の単価や必要な項目について把握して
•  
• 　おらず、管理会社のいいなりに修繕していているケースが多いです。
•  
• 　原状回復に家賃の10か月以上かけているオーナーもいて、満室なのに年間キャッシュフローが
•  
• 　赤字になるということが起きます。

 このようなことが起きないよう管理会社の働きをチェックし、改善を要望します。

そして改善が難しいと判断した場合には、管理会社の変更を恐れずに実施します。

多くの管理会社の仕組みでは、オーナーの賃貸経営に役立つことが難しくなってきています。

そこには、管理会社がいままでは十分にうまくいっており、昔からの成功体験を忘れられないことが

最大の原因があるといえます。
 
過去の成功体験

昔は、大家である貸し手が優位な時代でした。

そのため、管理会社も物件を預かれば、借り手がすぐにつくので、管理会社の収益の根源である家賃の

5％前後の報酬をすぐにもらえる状態でした。

したがって、物件が増えるごとに、ある程度人件費を増やしても収支が回る状態が長く続いて

いました。

そして、物件管理で借りる人からクレームが来ても、素早くクレーム処理しなくても、

借りる人があまり退去しない時代でした。退去時にもある程度の原状回復費用を請求して、

リフォーム工事ができたので、管理会社もあまり苦労せず、利益の上がる仕組みでした。

つまり、それほどの能力がなくてもできる仕事で、管理会社の経営が楽な時代であったといえます。

そのため、その時代の仕組みが、多くの管理会社で残っているのが実態です。

多くの賃貸管理会社の古い時代の仕組み

①提案能力を磨く必要がなかった
昔は、家賃を減額するどころか、増額する時代に管理会社を経営している古い管理会社は、

特に現在の稼働率が低くなっている大家の状況を見ても、おおむね家賃を下げる以外の提案が

できない。設備や内装を変えたら稼働率が上がるのか、家賃を維持できるのかについて、

研究をほとんどしていないからです。

したがって、新興の賃貸募集店の方が、設備や内装リフォームに関して知識があり、

競争力を高める能力のあるところも増えてきています。

②仕組みの古さ
最近は、少しづつ増えてきていますが、1部屋あたり月数千円を払えば、設備を保証してくれる

ところが増えてきています。エアコンが故障しても、自動的にエアコンを新しくしてくれるのです。

これはオーナーにとっては助かるもので、経費は毎月一定でかかるものの、都度発生する

エアコン故障の7万～10万の費用が一度にかからず、手間もかからないで済むからです。

今までは、入居者からエアコンが壊れて変えて欲しいとクレームがあれば、管理担当は、

業者に見積もりを依頼します。業者から出てきた見積もりをもとにオーナーへ見積もりを提示します。

そしてオーナーからは高いなどの指摘が入ると再度業者に連絡し、またオーナーへ見積もりを

提示することになります。

これを2回～３回も往復して、7万程度のエアコンを取り換える工事で、10％～20％の利益しかなく、

7000円～14000円程度です。

現場にエアコンの状況を見たり、エアコンの取り替えのためにオーナーと何回も電話したりしている

コストを考えると、この利益ではほとんど利益を生まないことでしょう。

このようなことをしている管理会社は、忙しい割りに利益がまったく上がらない仕組みをもっている

ことになります。でも多くの管理会社が古いやり方をしているのです。

その結果どうなるかというと、次のようになります。

③管理戸数が増えるとそのままコストが上がる仕組み

多くの管理会社は、1人あたり500戸くらいの部屋数しか管理できません。

それ以上増やすとなると、社員を1人入れるしかありません。

5000戸を管理するならば10人は必要になる計算になります。

今までのクレーム対応や管理体制を敷いていると、管理戸数が増えると、そのままコストが上がり

続けることになります。

今までは、それでも稼働率が高く、リフォーム費用も取れていたので、管理会社として儲かって

いましたが、稼働率が低下し続ける中、賃貸経営オーナーからの要望はどんどん増えており、

管理会社の社員の労力はどんどん増え続ける仕組みとなっています。

結果として管理会社に有能な人材が枯渇し、悪い循環に陥る

会社に利益が上がらなければ、給料も高くはできません。

クレームをきちんと処理して当たり前と思われ、いつも忙しく働いていても給料が低い業界でもあり、

優秀な人材がなかなか定着しません。

つまり、低賃金でもいいと思えるレベルの人しか集まっていないのが実態です。

そのような状況の中で、高水準のパフォーマンスを管理会社に期待することはとても難しいでしょう。

逆にいうと、安心して任せられる管理会社のほうが珍しいといえるのです。

管理会社はプロというよりパートナーである

管理会社はより効率化をしていく必要があります。

設備は、先に月額で少額で課金をしておき、設備が壊れたら自動的に修理できる仕組みをもったり、

夜中の緊急かけつけを安く抑える方法を採用したりといくらでも効率化はできると思います。

しかし、そこまでできている管理会社が少ないのが実態なのです。

したがって、これからの管理会社との付き合い方は、プロへのお任せではなく、

パートナーとして付き合う必要があるのです。

パートナーですから、時にはオーナー自身が能動的に解決策を提示し、パートナーへ理解してもらう

ことも必要な時代なのです。

それが、できないという方には、賃貸経営は向いていないといえるでしょう。

管理会社がパートナーとしてふさわしくない場合

管理会社がパートナーとしてふさわしくない場合は、切り替えてください。

家賃回収からリフォームなどを一手に任せていくことになるから、仕事ぶりに不満があったとしても、

すぐに切り替えることは面倒な作業ですし、リスクがあると思うでしょう。

しかし、よく考えてください。このままの会社を使って本当に収支が良くなるのか？

ここがポイントであり、改善ができる賃貸管理会社であればいいですが、

収支の改善見込みがないような管理会社であれば、時期を決めて、即座に切り替えていくことを

お勧めしています。

また、悪徳系の管理会社だと、管理委託契約を結ぶときに、多額の違約金を設定したり、

修理は100万以下は自由に管理会社で判断して行えるなど、ほぼ非常識な内容となっていることも

多いです。

一度、このような契約を結んでしまうと、不利な状況で賃貸経営を強いられ、管理会社から

たくさんお金を吸い取られることになります。この場合は、弁護士を使ってでも管理会社を変更する

ことを勧めています。

以上、センチュリー21SEEDでした。

金融機関！！

都市銀行

三菱UFJ 銀行、みずほ銀行、三井住友銀行、りそな銀行が都市銀行と呼ばれています。

明確な定義があるわけではありませんが、東京、大阪に本店を構え、広域に展開している銀行を

指しています。

預金量や取引量が膨大であるため、資金調達コストが低く、貸出金利がとても低い銀行です。

アパートローンは、借りる方の居住地と物件所在地がその銀行のエリアにないと借入が難しいのです

が、都銀であれば、エリアとしては対象になりやすいです。

その反面、融資評価基準が、地銀、信金等よりも厳しく、アパートローンを借りるのは

難しい銀行です。

不動産投資・賃貸経営の中でも比較的低金利で有利な運営ができますので、都市銀行で借入ができる

ようになると良いでしょう。

地方銀行

名古屋で有名なのは、名古屋銀行、愛知銀行などです。

地方に本店があり、その地名が付いている銀行がほとんどです。

地方銀行は、メガバンクより規模が小さくなります。

その反面、都市銀行より融資評価は緩い傾向にありますが、保守的な傾向が強く積算評価を

重視しています。そのため、積算評価が大きくでる物件は地銀で融資が通りやすいといえます。

地方銀行は、地方（県単位相当）に根差した銀行のため、借入する方の居住地にある地方銀行で

融資依頼することになります。

金利は、都銀より高めですが、信用金庫、信用組合よりは概ね低くなります。

信用金庫・信用組合

信用金庫・信用組合は、地方銀行よりさらに規模が小さくなります。

地方の狭いエリア（市単位もしくは県単位相当）を対象としています。

サラリーマンの方は通常大手都銀や地銀で給与振込をしているので、信用組合・信用金庫への関わりが

少ないですが、アパートローンでは、とても重要な銀行です。

居住地と購入する物件の両方が信用金庫・信用組合の近くにないといけませんが、

信用金庫・信用組合は、県の一部のエリアにしか支店を出していなかったりしますので、

エリアの問題がクリアできれば、とても融通が利く金融機関です。

都市銀行や地方銀行が相手にしない、個人零細事業者や中小企業者を相手にしているため、

賃貸経営を始める方にも親身になって相談に乗ってくれます。

ただ、普段は商店街のおじさんなど個人零細事業者や中小企業の社長を相手にしているため、

サラリーマンに副業として始める賃貸経営について、後ろ向きな担当者が多いのも実態です。

信用金庫・信用組合は、不動産経営に詳しい担当者をいかにみつけるかがかなり大きなウエートを

占めています。やる気のない担当にあたってしまうとまったく前に進みませんが、

やる気のある担当であれば、属性や収入に難があっても、融資を引き出してくれるケースがあります。

都市銀行や地方銀行よりは、属性の評価が緩い傾向にあり、融資自体は出やすい傾向にあります。

都市銀行や地方銀行では、融資対象の属性出ない方は、相談されることをお勧めです。

日本政策金融公庫

政府系の金融機関です。全国がエリアでとても使いやすい金融機関です。

公的な機関のため、起業家や社会的弱者にも積極的に融資をします。

女性や若者、高齢者であれば、他の人よりも融資期間等で優遇されるため、

融資の候補として挙げておいた方がいいでしょう。

金利は低めです。1％後半から2％中盤くらいまでです。

変動金利ではなく、固定金利です。固定金利でここまで低い金利であれば、良い方です。

ただし、弱点としては、融資期間が通常10年から15年未満と伸びないこと、

融資額が通常4800万程度が上限です。

そのため、相当な高利回りでないとなかなか収支がまわりにくいところがネックです。

また、融資評価も都銀並み以上に厳しい評価基準のため、フルローンを狙うのであれば、

共同担保が必要になるケースが多くなります。

社会的弱者の女性、29歳までの男性・女性、55歳以上のシニアの方は、小型物件で

チャレンジしてみるとよいでしょう。

商工中金
商工中金も日本政策投資銀行と同じように政府系の金融機関です。

正式には、商工組合中央金庫と言って政府系の金融機関でありながら民間と共同出資の金融機関です。

他の政府系と異なり、融資だけではなく、預金や債券の発行など、民間の銀行と同じような業務を

実施しています。

商工中金は全国がエリアであり、各都道府県に必ず支店があります。

そのため、不動産融資も全国が対象となります。

アパートローンは、他の銀行と同じように積算評価と収益評価の両方になります。

耐用年数が厳しいため、築浅の物件しか、評価が伸びません。

金利は、1％から2％程度ですが、融資期間が最大15年基本のため、評価がでてかつ築浅の物件しか

対象にならないでしょう。

築浅しか物件評価がでないため、正直言うと使いにくい金融機関です。

築浅や新築であれば、都市銀行や地銀、信用金庫・信用組合を使ったほうが、条件がいいからです。

ただし、それらの民間銀行から融資が受けられない方は、検討候補にしても良いでしょう。

JA（農協）

JAとは農協のことです。農業者によって組織された協同組合です。

他の組合では、金融事業が禁止されていますが、JAでは信用事業・金融事業を行うことができます。

よく知らない方も多いですが、農家の預金を預かっているので資金量も豊富で、

農家の組合員向けに様々な事業（冠婚葬祭事業、観光事業など）を行っている総合サービス業

なのです。基本は、農家向けの事業ですが、農家以外の一般の方も利用することができます。

そして、アパートローンについてですが、意外にも農家の土地の賃貸経営への転用などの貸付も

豊富で、アパートローンについて積極的に実施しています。

したがって、実は不動産投資用の資金を貸してくれる可能性がある金融機関です。

しかし、組合という組織のため、農家を中心とした組合員には貸しやすいのですが、

農家ではない組合員（準組合員）には、優遇があまりありません。

金利などでも農家は優遇されますが、農家でないとやや高めとなる傾向です。

JAは、地域ごとにJAバンクがあるので、そのJAバンクのエリアに限定されるので、

エリアは信用金庫・信用組合と同じように狭いことがあります。

融資期間は、都市銀行や地方銀行、信用金庫・信用組合と同じような考え方であり、

政府系の日本政策投資銀行や商工中金とは異なるため、長期融資も組めます。

金利は属性によりますが、2％から3％前後で借入れできるので使い勝手は悪くはないでしょう。

金利タイプとしては、変動も固定も選べるのもメリットです。

ノンバンク

ノンバンクというと高利貸しと思っている方がいますが、異なります。

預金業務を行わず、他の銀行から借り入れて、消費者に貸付業務だけを行う会社を指します。

収益不動産投資で有名なところでは、三井住友トラスト・ローン&ファイナンス、

セゾンファンデックス、新生プロパティファイナンスになります。

都市銀行や地方銀行、信用金庫・信用組合とは全く異なる評価基準で貸し出し業務を行っています。

各社、特色が全く異なるので、融資スタンスも各社各様です。

共同担保を取れれば、再建築不可や違法物件にも貸し出したりします。

融資金額は、借りる方の属性によりますが、2000万～5000万くらいまでがほとんどで、

一定の金額を超えると基準が一気に厳しくなりますので、小型の物件しか借りることは

難しいでしょう。

そして、融資評価基準が通常の銀行とは異なるので、最初にノンバンクで借り入れた物件が

2棟目以降購入するうえで足を引っ張るケースがよくあるのも特徴です。

融資を受ける際には、慎重に検討することが必要です。

物件情報を分析し、良い物件が見つかっても銀行への融資依頼が遅いと、ほかの人に物件を

取られてしまうことはあります。

買付で仮に1番手を取っても融資にもたつく間に、ほかの人が融資を付けてしまえば、

1番手が取られてしまうことがあります。

銀行へ持っていく資料の準備

【融資を受けたい物件の資料】
・物件概要書：
　不動産会社から受領している物件概要書で問題ありません

・レントロール：
　家賃表です。現況の稼働状況もわかること

・不動産にかかわる資料（登記簿謄本、地積測量図、平面図、間取り図面、固定資産税評価、

　建物の確認済証・検査済み証）

　いずれも、　不動産業者に資料を依頼してください。基本は、すべての資料をそろえてから、

　融資依頼となりますが、売主からの受領する資料もあるので、不足資料は後で提出することでも

　全く問題ありません。

　この中でも、よく存在しないのが検査済み証です。

　建築後の役所からの検査を受けると交付されるものですが、無くしてしまっているケースと

　検査済みを取っていないことがあります。どちらのケースかは確認しておいた方がいいでしょう。

【融資を受ける本人の資料】
・経歴書：
　学歴、社会人の職務経歴、保有資格などを整理しておきます。

・金融資産一覧
　金融資産は、預金、株式、保険が含まれます。金融機関は、金融資産を多く持っている方に

　融資するため、金融資産は、もれなく最大限の資産を公開するようにします。

　各銀行の名前、口座番号、預金金額、全体金融資産の合計金額を整理します。

・家系図
　家系図も必要になります。家系図をみて、誰が相続人となるのか、配偶者がいれば、

　配偶者を連帯保証人にできるか、などをチェックしています。

・身分証明：
　運転免許証（写）、健康保険証（写）など身分を証明できるもの

・源泉徴収票 3期分（写）
　給与所得者の方は、3期分の源泉徴収票を用意します。

・個人の確定申告書 ３期分（写）
　確定申告をしていれば、こちらも3期分必要となります。

・金融資産のエビデンス
　金融資産の一覧で作成した預金、株式、保険などは、名前と口座番号が入っている

　通帳・保険証書等のコピーが必要になります。

・返済予定表
　自宅の借入額、返済予定がわかるもの

・借家、社宅の場合
　借りている家賃がわかるもの

【連帯保証人の資料】
　連帯保証人が必要な銀行と必要でない銀行がありますが、事前に準備しておきましょう。

　働いている方は、源泉徴収票や確定申告が必要になります。

・身分証明：運転免許証（写）、健康保険証（写）

・源泉徴収票 ３期分
　収入がある方は、必要です。

・確定申告書 ３期分
　確定申告しているのであれば、必要です。

【既に持っている物件（自宅・収益物件）の詳細資料】
・物件概要書：
　土地・建物の所在地、土地の面積、建物の面積、建物の構造、建物の間取り、ローン金額、

　借入額、返済額、収入等、物件の概要がわかる資料を準備します。

・最新レントロール
　物件の部屋ごとの家賃・共益費・駐車場代、敷金等の情報が必要になります。

・固定資産税額
　物件の固定資産税額です。銀行は、固定資産税を経費として見ているため、

　銀行の評価計算式に必要だからです。

・返済予定表
　銀行から送られてくる返済予定表です

【法人をお持ちの場合】
・履歴事項全部証明書（写）
　会社の登記簿謄本のことです。法務局にいけば、簡単に取得できます。

・決算書 ３期分（写）
　法人の場合は、3期分の確定申告が必要になります。

・金融資産一覧表
　本人と同じく、法人で所有している金融資産すべてを記載します。

・物件の返済予定表
　銀行から送られてくる最新の返済予定を準備します。

賃貸経営では、銀行を避けて通れません。

銀行へ訪問する前に、どのようなことを聞かれるかを想定しておきます。

銀行側も緊張＝警戒している

事前に、銀行側が紹介者経由で情報を詳しく聞いている場合を除き、

銀行側にとっても初めて会うことになります。

初めて挨拶するのですから、相手もどんな人が来るのか不安もしくは、警戒しているというのが

基本的なスタンスです。

銀行側が聞きたいこと

【あなたは誰か】
あなたが、誰かを知りたいのです。つまり、いままでのあなたの経歴です。

銀行に持っていく資料の中にプロフィール資料があるのですが、どこで場所で生まれ、

どのような学校に通い、今現在どこに勤務しているかを詳細に知りたいと思っています。

ここで、大まかに、融資の行けそうな属性がどうかを銀行側として値踏みを始めているのです。

自身の学校や職歴、金融資産、保有物件などあなたが誰でどのようなことをしている人かを

わかりやすく説明してください。

（最低限必要な情報）
　・今住んでいる場所
　・学歴：高校、大学
　・職歴：すべて
　・保有資産状況：金融資産および保有物件情報、借り入れ状況

【なぜこの銀行を選んだのか】

銀行は、無数にあります。都市銀行、地方銀行、信用組合、日本政策金融公庫等、

数多い銀行の中で、なぜ当行に融資依頼したのかを確認されます。

その中で、わざわざ時間を使ってうちに融資依頼したのか、当然知りたいと考えています。

妥当な理由としては、まずは場所になります。

場所が近いというのは、最もわかりやすい理由です。

自宅に近いのか、勤務先に近いのか、物件に近いのか等の、いずれかとなります。

なぜなら、銀行は、自分のエリア内に住んでいること（もしくは勤務している）かつ

自分のエリア内に物件が存在していること、の両方が基本的に必要だからです。

信販系などでは、若干違いますが、基本的には、場所が銀行にとっても重要な位置づけであることを

理解しましょう。

次には、その銀行を何かしら使っている場合です。

給与の振込先口座や住宅ローンを借り入れしていたりすれば、話はまず聞いてもらえます。

だからといって不動産融資に有利になることはないですが、自分の銀行へ訪問してくれた理由として

わかりやすいです。

あとは、実家の近くで縁があるからとか、がいいでしょう。

間違っても不動産融資に積極的だからなどという理由は挙げないでください。

融資が緩そうだから来たという初めての訪問者がいたら、不快な気持ちになるでしょう。

普通は、銀行に融資依頼することなどないですし、銀行の審査状況などわからないですから、

場所が近かったのでお願いします、のような形で問題ありません。

一番強いのは、賃貸経営している先輩大家からの紹介です。

その大家の実力が高ければ高いほど最初の取り掛かりは有利になります。

【なぜ賃貸経営を始めようとするのか】 

なぜ賃貸経営を始めようとしているのかは、銀行の担当者は重視します。

あくまでも、銀行が融資するのは、事業に対してです。

つまり、不動産”投資”をしたいのでお金を貸してくださいということではだめです。

賃貸事業を通して、資産形成を図りたいというような理由にしてください。

【なぜその物件を選んだのか】

まずは、物件資料をすべて銀行の担当者に渡してください。

そして、最後の関門ですが、なぜ、その物件を選んだのかを聞かれます。

投資スタンスを見ているといってよいでしょう。

中古ＲＣで耐用年数がしっかり残っていて収益も回る物件でこのような物件を今後も買っていきたい、

というよなことを話すことになります。

本日は、以上になります。

収益物件の資金計画～続編～

売上の基本は家賃収入

不動産投資で売上の基本となるのは家賃収入です。

その他に看板広告の収入や自販機収入、最近では太陽光収入とありますが、

不動産投資では実際には家賃収入以外ないことがほとんどです。

また、更新料も売上の一部になります。

不動産投資としての一般的な経費

不動産投資における経費は様々あります。税前キャッシュフローの計算と基本的には同様です。

・管理委託費：一般的には家賃収入の５％程度

・建物の点検・清掃費：月に２回程度、１回約１万円程度

・修繕費：家賃収入の7％程度
　入退去において発生する原状回復工事、給湯器やエアコンなどの設備不具合による修理・交換

・広告費：家賃収入の5％程度
　賃貸物件で退去が発生すると、賃貸募集を依頼することになります。

　賃貸物件の契約が成立した時に広告費として一般的には賃料の１ヶ月分～2か月分を支払います。

　1か月分であれば、家賃収入の2.5％程度になりますが、最近は2か月かかることも多くなり、

　5％程度で見積もることが多くなっています。

・固定資産税・都市計画税：目安　物件価格　RC1％程度、木造0.5％程度

　いわゆる「固都税」がありますが、金額は固定資産税評価額が基準となる課税標準に対して

　１．７％となります。ただ、固定資産税評価は基本的には所有者でないと確認が出来ないため、

　便宜上として物件価格の１％とします。

・火災保険料：家賃年収の2％程度

・減価償却費：取得時に払った建物価格を法定耐用年数により減価償却していくことで毎年の経費を計上。※毎年はキャッシュフローがでていかないことがポイント

・返済金の金利：金利分が経費　※ただし年々少なくなる
　返済金の元金部分は、経費にできない。

売上から経費を差し引いての利益を計算する

家賃収入の売上から様々な経費を差し引いた場合に、利益がいくら残るか計算してみます。

【具体例】
鉄筋コンクリート造マンション４階建、築年数１７年（償却年数３０年）、エレベーターなし、

物件価格１億２０００万円、家賃収入１ヶ月１００万円、年間１２００万円（利回り１０％）とし、

諸費用は自己資金で出し、融資利用フルローンでとします。

借入の条件は３０年金利２％とします。この時の建物分は６０％で７２００万円とします。

毎月家賃収入が１００万円入ることとなり、賃貸管理費や修繕費などの諸経費を家賃収入の２０％と

すると差引８０万円となります。ここから毎月の銀行への返済分４４万円を差し引いた金額が

毎月のキャッシュフローになりますが、利益計算は違ってきます。

利益計算としては経費算入できる金額のみ差引できます（元金は経費にならない）。

基本的には支払い金利が経費として認められていますので、１ヶ月当たりの支払い金利は２０万円と

なり、この金額を利益から差し引きます。

ここまでで、毎月の利益は６０万円、年間利益は７２０万円となります。

ここから固都税１２０万円、火災保険料２０万円を利益から差し引くと５８０万円です。

また、建物の減価償却費として１ヶ月あたり２０万円、年間で２４０万円となります。

この減価償却費を上記の利益から差し引くと３４０万円が最終的な税引き前の利益となります。

この税前利益に、税率が20％～50％前後までかかることになります。

個人や法人によって大きく異なりますが、ざっくり30％程度で見積もっておくと良いでしょう。

個人の高額サラリーマンは、法人で取り組んだ方が良いことがわかると思います。

アパートローンとは賃貸アパートやマンションなどを建設、購入、またはリフォームをする費用を

借入するローンのことです。

一般的な住宅ローンなどとは違い、融資審査が厳しく、借入金利も高くなっているのが特徴です。

アパートローンの返済方式について

アパートローンの返済方法は元利均等返済と元金均等返済があります。

①元利均等返済
返済期間中の支払金額が一定となる返済方法です。

不動産投資で収益物件を購入するときには、基本はこの元利均等返済方式を選択します。

長所としては、毎月の支払金額が一定しているため、返済計画が立てやすいことです。

これが最大のポイントです。毎月の支払いが一定しているので、税前キャッシュフローの予測を

立てるのにとても有効ですし、毎月のキャッシュフローの収支が組み立てしやすいからです。

短所としては、当初の支払金のほとんどが金利となり元金分が少ないことです。

短所と呼ぶかについては、議論があるかと思いますが、当初は経費となる金利が大きいので、

キャッシュフローがとても残りやすい状態ができます。

ただ、元金が減りにくいため、すぐに売却したいと思った時には、なかなか残債が減っていないと

いうことがあります。アパートローンでの30年元利均等返済であった場合、15年経過した時に

元金は半分以上残っていることになります。

返済期間は半分になりますが、元金は思ったよりも減っていないことが多いので注意が必要です。

②元金均等返済
その名の通り支払金の元金を均等に支払っていく方法です。

毎月の支払元金は一定になりますが、当初の支払金利が多くなります。

例えば5,000万円のアパートローンを金利2％、期間20年で借入をした場合の元利均等返済と元金均等返済では、実は支払総額はそれほど変わりません。

元利均等返済：
　・毎月の支払金額は最後まで変わらず252,941円で、総支払金額は60,705,899円

元金均等返済：
　・最初から最後まで元金返済金額は208,333円
　・金利部分は、支払金額が徐々に減る
　・元金と金利を合計した返済合計金額が減る
　・最初の返済金額は291,666円で最後は208,413円、総支払金額は60,041,565円

融資額5000万円、金利2％、返済期間20年で元利均等返済と元金均等返済では、

その返済総額の差額は664,334円となります。

融資額5000万円に対して1.3％程ですが、元金均等返済の方が返済額の総額は小さくなります。

ここだけを見ると、元金均等返済の方が良いかなと思う方もいますが、一番の問題は、

最初の返済金額です。元利均等返済252,941円に対し、元金均等返済291,666円になり、

4万円ほどの返済の差がでます。

月々の返済の負担が、当初大きいのが元金均等返済方式のデメリットです。

キャッシュフロー経営を目指すときには、4万円は当初大きな差に感じるでしょう。

そのため、まずは元利均等返済方式を選択しておくのが、鉄板です。

中級者以上になり、元利均等返済と元金均等返済でどちらの返済方法であっても、

支払に問題がでないようであれば、元金均等返済を選択することも検討することは有りです。

アパートローンの変動金利と固定金利について

個人の住宅ローンも投資用のアパートローンも銀行融資として借入することは同じです。

そして、その支払金利についても変動金利と固定金利の２種類があります。

固定金利の場合は、さらに全期間固定金利型と固定金利選択型の２通りがあります。

変動金利はその名の通り金利が変動する返済方法です。

基本的には4月と10月の基準金利がもととなりますが、銀行によっては毎月金利の見直しがあると

いう場合もあります。

金利が変動するとはいえ、毎月の支払金額も変動するのかというとそうではありません。

金利が変動した場合には、元金と金利の割合を調整され当初5年間の支払金額は一定になります。

支払金額は5年間の支払状況によって、最大で25％増となりますが、固定金利よりも変動金利の利率が

低いため、昨今の低金利で変動金利を選択する人も増えています。

ほとんどの銀行で変動金利から固定金利への切り替えは可能としています。

固定金利としては、全期間固定型と2年や5年など一定期間の固定型があります。

原則として、固定金利期間は金利が変動しない代わりに繰り上げ返済ができないようになります。

もし、固定金利で、繰り上げ返済する場合は、違約金が設定されているため、物件売却して返済する

場合でも違約金を忘れてはいけません。

また、通常はどの時点であっても、固定金利は変動金利よりも金利が高い設定となっています。

金融緩和が異常に行われている場合は、変動金利より固定金利が安いという逆転現象が起きる場合も

ありますが、稀だと考えてください。

通常、事業性融資であるアパート経営を考える上では、金利の一番低い変動金利を選択することを

お勧めします。固定金利は、途中で繰り上げ返済すると違約金が取られること、

金利が高いことを考えると、よほど長い期間保有することを想定しなければ、選択しない方が

ベターです。

以上、センチュリー21SEEDでした。