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資金計画！！

不動産を購入する時の諸費用

①仲介手数料
不動産を購入するにあたり、不動産仲介会社を利用する時に仲介手数料があります。

仲介手数料の金額は、物件価格の３％プラス6万円に消費税を加算した金額となります。

例えば、物件価格が3,000万円であれば仲介手数料は96万円と消費税になります。

②税金関係
不動産を購入する際には、いくつかの税金がかかります。

購入する不動産の所有権移転をするための登録免許税、さらに司法書士に依頼する際の

司法書士報酬がかかります。

また、銀行融資を利用する際には、上記とは別に、抵当権設定のための登録免許税と、

それに伴う司法書士の報酬がかかります。

さらに、これに加えて銀行融資に対する保証料、物件に対する火災保険料がかかります。

そして、不動産取得税だけは決済時だけではなく、後日請求が来ますので注意が必要です。

不動産の固定資産税は決済日を基準として、決済日の前日までの分を売主負担、

決済日以降の分を買主負担とするのが一般的です。また物件から生じる家賃も同様に精算します。

不動産購入時の諸費用の中でも少ない金額で忘れがちなのが、不動産売買契約書に貼る「印紙税」

です。これについては、売主と買主で折半とするのが一般的です。

なお、印紙税は契約書の原本だけに必要とされているので、節約する場合には、原本を1部として

その他は全てコピーとすることも可能です。

このように、不動産購入時には物件本体の金額以外にも様々な費用がかかります。

物件価格の7％程度を諸費用の目安として資金計画を立てると良いでしょう。

フルローンとオーバーローンの違いについて

不動産投資を始める時には、銀行融資を利用することが多く、全て現金で始めることは

ほとんどありません。不動産の物件価格が、数千万円単位と高額になることが主な理由です。

車であれば新車だとしても、200万円程度でそれなりの車が購入できますが、不動産となると

桁が違ってきます。安いアパート投資物件であっても2,000万円程度、また１棟マンションであれば

１億円を超えることも決して珍しくないのです。

諸費用を除いた物件金額全てを銀行融資で賄うことを「フルローン」といいます。

この場合諸費用については自己資金で準備する必要があります。

例えば物件価格が3,000万円で諸費用が300万円必要な場合には、3,000万円を融資利用、

自己資金を300万円出す形となります。

これを物件価格と諸費用全てを融資利用で購入する場合は「オーバーローン」といい、

3,300万円を借入れすることとなります。

この時には、自己資金を一切出す必要はありません。

逆にフルローンがでなければ、頭金として現金が必要になります。

不動産は融資がつけば、誰でもどんな物件でも購入することが可能です。

ただし、購入した物件で安定した収益が上がるかどうかは別問題であり、

中古物件などは突発的な修繕が必要となったり、空室が多く返済額が家賃収入で足りなくなる

こともあります。

こうした様々なケースに柔軟に対応できるように、不動産を購入するときには十分な頭金を

準備するか、手元資金をある程度確保しておくことが、不動産投資で失敗しないための秘訣と

言えるでしょう。

不動産融資を受けやすくするために必要なこととは

銀行融資を受けやすくするためには、事前にどの程度の融資を受けられるかを確認しておくことが

重要です。

買付け申込みをする前に、購入予定の物件に条件が近い物件で事前審査を出しておくと、

どの程度の融資が出るのかがわかります。

銀行評価が出やすい物件としては、担保価値のある中古のRCマンションが代表的です。

希望に近い物件が売りに出たときに買付け申込みをしてみることで、具体的な物件を銀行審査に出す

ことができます。

これを何度かやってみると、銀行の自分に対する融資の基準がわかってくるでしょう。

また、最初に現金一括か、かなりの頭金を入れて物件を購入している場合は、

次に購入する不動産に「共同担保」として銀行に出すことができますので、２つ目以降の不動産に

融資がつきやすくなります。

ですので、最初に不動産を購入する際には、余裕のある資金計画を立てることを心がけましょう。

不動産投資といえば、家賃収入が入ってくるだけと考えがちですが、不動産賃貸経営をしていく上で

は、収入だけではなく様々な費用がかかってきます。

分譲マンションで賃貸経営しているのであれば、毎月の管理費、修繕積立金などが考えられます。

その他には投資不動産だけではなく、不動産を所有していることで毎年の固定資産税も

必ずかかる費用となります。

不動産投資を始める時には、これらのランニング費用を正確にシミュレーションすることが、

賃貸経営を成功させるためのポイントとなるのです。

管理費、点検・清掃費など

まずは中古の物件価格１億円程度の一棟鉄筋コンクリート、または鉄骨のマンションで

ランニングコストをシミュレーションしてみましょう。

毎月の固定費用として、賃貸管理を委託しているのであれば家賃収入の５％程度を

賃貸物件の管理会社に支払います。

この賃貸管理委託費は、入居者の窓口になってもらうことと、家賃管理をしてもらう費用となります。

賃貸管理を委託しないのであればこの費用は発生しませんが、オーナーが自分自身で入居者からの

クレームや家賃滞納などの対応をする必要が出てきます。

次に、建物の点検・清掃費があげられます。

一棟マンションの入居者は、マンションの外廊下や敷地内については掃除しませんので、

放っておくと荒れ放題になってしまいます。

そのため、１ヶ月に２回程度は共用部の点検・清掃を行わなければなりません。

費用はマンションの規模にもよりますが、１度の点検・清掃などで１～２万円程度でしょう。

こちらもオーナーが近隣に住んでいて、自分でできるようであれば費用はかかりません。

ただし、かなりの手間がかかりますので、シミュレーションする際の費用の見積もりには

入れておく必要があるでしょう。

賃貸物件の管理費や点検・清掃費は自主管理をすれば節約できる部分ですが、

基本的には外部委託すると仮定して、家賃収入の８％程度を見積っておく必要があります。

修繕費
賃貸物件は、点検・清掃だけでなく適切な修繕がなされていないと入居者が決まりづらくなります。

退去の際には次の入居のための「原状回復リフォーム」は必須となります。

このリフォーム費用についても、退去の頻度や工事の内容により増減しますが、

家賃収入の７％程度を見積っておきましょう。

広告費
不動産会社に賃貸物件の募集の依頼をするために支払う経費が広告費になります。

地域によってバラつきはあるようでずが、賃貸契約が成立した時に家賃の１ヶ月分を支払うことが

一般的になっています。家賃収入の5％程度を見積っておきましょう。

固都税
毎年５月に各市町村から納付書が送付されてくるのが固定資産税や都市計画税、いわゆる固都税です。

毎年の１月１日時点でのその不動産所有者が納税義務者となります。

計算式としては、課税標準たる固定資産税評価額の１．４％が固定資産税、０．３%が都市計画税とな

り、合計で課税標準の１．７％となります。

不動産物件価格の１%程度といわれていますが、固定資産税評価が安い不動産は物件価格に対して

割安になります。

その他の費用
１棟マンションは、建築階数によってエレベーターがついています。

基本的には５階建て以上のマンションになりますが、エレベーターは法定点検を年１回以上する

必要があります。

また、それに伴い保守メンテナンス契約をする必要が出てきます。

契約内容としてはフルメンテナンス契約とPOG契約がありますが、基本的にはPOG契約で充分です。

こちらの費用は一般的には１台ごとに月３万円程度です。

分譲マンションなどでなければ滅多にないと思われますが、機械式駐車場もメンテナンス費用が

かかります。タワー式以外のもので１台３万円程度かかります。

また、雪国限定になりますが除雪対応のロードヒーティング費用もかかってきます。

こちらは地面にヒーターを埋め込んで、雪を解かすという設備になります。

２０坪程度で５カ月稼働と仮定して電気代が約５万円かかります。

除排雪対策として５回出動と仮定して、１回約２万円、５回で１０万円となります。

このように、雪国で不動産投資をする場合は、そうでない地域に比べ余分に経費がかかることを

想定しておきましょう。

不動産投資の投資計画をキャッシュフローベースで考えていきます。

キャッシュフローとは、「入ってくるお金」と「出ていくお金」の流れのことです。

不動産投資においてキャッシュフローの元となるのは毎月の家賃収入です。

そこから様々なランニング費用を支払います。

売上となる家賃収入があり、経費となる様々な費用を差し引いて残りが利益となります。

今回はこの入ってくるお金と出ていくお金の流れである「キャッシュフロー」をベースにした

投資計画について解説したいと思います。

不動産投資物件の想定

まずは不動産投資をシミュレーションするにあたって、基本となる想定物件を決めていきます。

今回はキャッシュフローが出やすい中古の１棟マンションでシミュレーションしていきます。

なぜキャッシュフローが出やすいのかというと、木造よりも鉄筋コンクリート造のほうが、

銀行での積算評価が高く、法定耐用年数が長いため、銀行融資をより多く、より長く利用することが

できるからです。

【具体的な条件】
鉄筋コンクリート造マンション、築年数１７年、価格１億２０００万円、表面利回りを１０％と

します。購入時には諸費用を自己資金で支払い、その他の物件価格に対しフルローンとし、

１億２０００万円を借入、返済金利２％、融資機関は３０年とします。

キャッシュフローの基本は、「家賃収入－経費－返済額」

売上としての家賃収入は毎月１００万円となりますが、こちらは満室時になります。

通常は空室想定費を計上することが望ましいのですが、今回は省きます。

次に、毎月の家賃収入から毎月のローンの返済をします。

先程の条件で、１億２０００万円を金利２％で３０年元利均等返済とすると、

毎月の支払いは約４４万円になります。

返済額には、当然ながら、金利分と元金部分が入っており、毎月キャッシュアウト（支出）するもの

となります。

そうなると、ここでの毎月の差引キャッシュフローは５６万円(家賃収入100万－返済額44万）

となります。

①毎月のランニング費用の想定

毎月のランニング費用としては、管理費、点検・清掃費などがあります。

管理は賃貸管理委託費として、家賃収入の５％程度、約５万円とします。

点検・清掃費としては、毎月２万円程度想定します。

合計で管理費、点検・清掃費として毎月約７万円（家賃収入の７％程度）を計上します。

毎月の管理費、点検・清掃費を差し引くと４９万円

(家賃収入100万－返済額44万－点検・清掃費7万）となります。

②入退去でかかる費用
修繕費は何事もなければ全くかかりませんが、入退去が多い時や外壁修繕など大規模な工事をすると

大きく修繕費用がかかります。

そのため、毎月の費用として想定することは難しくなりますが、家賃収入の７％程度、約７万円を

見積っておきます。

毎月の見積り修繕費を差し引くと４２万円

(家賃収入100万－返済額44万－点検・清掃費7万－修繕費7万）となります。

広告費用に関しても修繕費用と同じく、入退去が多く賃貸募集、賃貸契約が多ければ

その分の広告費の支払いが多くなります。

年間を通して全く入居者の動きがなければ広告費の支払いは発生しませんが、

今回はシミュレーションということで、家賃収入の６％程度を費用とし、約６万円を計上します。

広告費を差し引くと毎月のキャッシュフローは３６万円

(家賃収入100万－返済額44万－点検・清掃費7万－修繕費7万－広告費6万）となります。

ここまでの年間キャッシュフローは４３２万円(36万×12か月）のプラス状態となります。

③固都税と火災保険料は経費
また年間の費用として固都税があります。

固都税は物件価格１億２０００万円に対して１％程度とし、１２０万円を想定し計上します。

基本的には固定資産税評価額である課税標準の１．７％ですが、シミュレーションでは課税標準が

分からないため、便宜上として物件価格の１％を固都税とします。

ここまでで年間のキャッシュフローは固都税を差し引くと３１２万円となります。

さらに火災保険料の年間支払いを２０万円程度見積ると、

差引２９２万円のキャッシュフロー(432万－固都税120万－火災保険20万）となります。

「空室リスク」と「家賃下落リスク」は必ず考慮

上記の計算で、年間のキャッシュフローは２９２万円のプラスになっていますが、

これには「空室リスク」一切考慮していません。

そのため、空室がどの程度発生するかによって、キャッシュフローはさらに悪くなる可能性が

あります。

また、築年数が古くなってくると家賃を下げないと入居が決まりづらくなるという

「家賃下落リスク」も検討する必要があるでしょう。

ここで、空室期間が１０％とすると年間のキャッシュフローが１２０万円のマイナス、

また家賃の下落が１０％とすると、さらに年間１２０万円のマイナスとなり、

合計で２４０万円のキャッシュフローがマイナスとなってしまいます。

最終的には２９２万円から空室リスクと家賃下落リスクの２４０万円を差し引いても５２万円プラスの

キャッシュフローとなりますので、この不動産投資のキャッシュフローは安全だと考えられます。

空室リスクと、家賃下落リスクを考慮して投資計画を立てた場合に、年間のキャッシュフローが

マイナスになるようであれば、その不動産投資は再度検討し直すべきと言えるでしょう。

本日は、以上になります。

収益物件の融資！！

金融機関の融資期間は、建物耐用年数次第

不動産投資の醍醐味といえば、融資を活用した「レバレッジ効果」です。

金融機関から融資を受けて不動産投資をすることで、より効率的に利益を上げる事が可能になります。

そのため、不動産投資において「融資」は非常に重要なポイントとなりますが、

特に注意しなければならないのが「融資期間」です。

不動産投資において「融資期間」がなぜ重要か

不動産投資において最も注意が必要なのは「キャッシュフロー」です。

銀行融資を受けて不動産投資をする場合は、毎月常に「返済」という支出が発生します。

家賃などの収入からこの返済という支出を差し引いてもお金が残るような資金計画を立てなければ、

その不動産投資は必ず失敗してしまいます。

そして、毎月の返済金額に一番影響する要素が「融資期間」なのです。

仮に１億円を無利息で借りるとしましょう。

１億円を１０年で返済するには、毎年１,０００万円、毎月約８３万円返済しなければなりませんが、

融資期間が３０年であれば、毎年約３３３万円、毎月約２７万円の返済になり、

格段にキャッシュフローは楽になるのです。

融資期間はどうやって決まるのか

では銀行は融資期間をどのようにして決めるのでしょうか。

結論から言うと、建物の「法定耐用年数」です。

法定耐用年数とは、物理的な寿命から導き出した「税法上の法定耐用年数」のことで、

建物の構造ごとに次のようになっています。

１：木造…２２年
２：軽量鉄骨…２７年
３：重量鉄骨…３４年
４：鉄筋コンクリート…４７年

銀行側は融資の際に、その不動産に抵当権を設定します。

そして万が一融資したお金が貸し倒れとなる恐れがある場合は、抵当権を実行してその不動産を

売却し、残りの残債務の返済に充てる事になるため、対象となる物件の法定耐用年数は融資期間を

決める上で非常に重要な要素となります。

ただし、法定耐用年数＝融資期間ではなくそれよりも短い期間となるのが一般的です。

例えば新築の鉄筋コンクリートマンションだとしても、最長で３０年というのが融資期間の原則と

なります。不動産投資ローンは住宅ローンとは違い、簡単には融資期間を長くしてもらえず、

また、信用が乏しい初心者投資家の場合は、融資期間を短縮されるケースもあります。

中古物件の融資期間には注意が必要！

先ほどの法定耐用年数は、あくまで建物が新築である事が前提です。

もしも中古物件に投資する際には、法定耐用年数は次のように計算します。

【法定耐用年数ー経過年数】
例えば築２０年の鉄筋コンクリートマンションであれば、４７年ー２０年＝２７年が残存する

法定耐用年数となり、融資期間はその分短縮される事となります。

注意が必要なのは、ここで言う法定耐用年数は、減価償却費を計算する際の経過年数とは

別物ということです。

中古マンションの減価償却計算をする際の耐用年数は、次のような計算をします。

１：法定耐用年数を完全に経過した物件の場合
【法定耐用年数×２０％＝残存耐用年数】

２：法定耐用年数の一部を経過した物件の場合
【（法定耐用年数?経過年数）＋（経過年数×２０％）＝残存耐用年数】

先ほどの例と同じ築２０年の鉄筋コンクリートマンションで計算しても、
（４７年ー２０年）＋（２０年×２０％）＝３１年

と、こちらの方が残存耐用年数が長くなります。

ただこれはあくまで減価償却計算を行なう際の残存耐用年数であって、金融機関側が融資期間の目安と

する残存耐用年数ではないため間違えないようにしましょう。

実際は残存耐用年数よりも融資期間は短くなる

このように融資期間は対象となる物件の「残存耐用年数」が一つの目安となりますが、

実際はその年数よりも融資期間は短くなる事が多くなります。

銀行側はその物件の担保価値を慎重に検討して融資期間を割り出すため、例えば土地値が高い都心部の

物件と土地値が安い地方の物件では、残耐用年数が同じだとしても、融資期間に違いが出る可能性が

あります。

要するに銀行側は、万が一の際にその物件を売却して残債務を回収できるのかどうか、

という点を重要視しているのです。

銀行が用いる経済的残存耐用年数という考え方

経済的残存耐用年数とは、先ほどの税法上の法定耐用年数とは違い、物理的劣化状況や経済状況など

総合的に勘案して、実際のところあと何年の稼働が可能なのかという観点から導き出す耐用年数の

ことをいいます。

この考え方は、融資審査が厳しい都市銀行や一部の地方銀行などで用いられており、

例えば鉄筋コンクリートであれば４７年ではなく４０年を法定耐用年数として、

そこから経過年数を差し引く計算をします。

例えば築年数１５年の鉄筋コンクリートの場合、次のようになります。

　通常：４７年ー１５年＝３２年

　経済耐用年数：４０年ー１５年＝２５年

このように同じ条件でも、経済的残存耐用年数の考え方をベースにされると、融資期間が短縮されてしまうのです。

返済シミュレーションをする時には金利や期間、元利均等返済や元金均等返済など様々な条件が

あります。

例えば、金利が高いほど、そして返済期間が長いほど返済額は増えていきます。

これら借入条件の違いが、どの程度返済額に影響してくるのかなどについて、いくつかの具体的な

条件のもと検証してみたいと思います。

 比較①：元利均等返済VS元金均等返済金利2％　融資期間20年

まずは融資金額5,000万円、金利２％、融資期間が20年の条件で元利均等返済と元金均等返済の

シミュレーションをしてみましょう。

元利均等返済は毎月の返済金額が均等になる返済方法です。

支払い当初から最後の支払まで支払金額は同じになるため、最初は金利の割合が多く元金の割合が

少なくなります。

返済期間が経過していくことで徐々に金利と元金の割合が逆転していくことになります。

・元利均等返済：借入金額5,000万円、金利2％返済期間20年　

支払金額：毎月252,941円
1回目の元金の返済額が169,608円、金利の支払額は83,333円となります。

金利の変動がなければ元金と金利を合わせた合計額の返済額は変わらずに、元金部分の返済額の

割合が徐々に増えていき、最後の240回目の支払いでは元金返済額253,000円、金利支払額420円と

なります。

・元金均等返済：借入金額5,000万円、金利2％返済期間20年

支払金額：初回291,666円
1回目の元金の返済額が208,333円、金利支払額は83,333円となります。最初の返済負担が大きい。

元金均等返済では元金の返済額が1回目の返済額から最後まで変わりませんが、240回目の返済は

微調整が入り208,413円になります。

この毎月の元金の返済額は変わりませんが元金の残額に金利が適用されるため、

金利の支払額が徐々に減っていきます。

比較②：融資期間　10年　VS　30年　
金利2％　融資期間10年　元利　VS　金利2％　融資期間30年　元利

ここでのシミュレーションは、融資額5,000万円を元利均等返済、金利は同じ2％とし、

融資返済期間を10年と30年でシミュレーションしてみます。

・返済期間10年：毎月の返済額　460,067円
　ただ、返済期間が短いため返済総額は55,208,011円となり、金利支払総額は5,208,011円と

　なります。

・返済期間30年：毎月の返済額　184,809円
　返済期間10年に比べると半額以下になります。ただしこの金額を30年間、360回分を返済していく

　ことになります。そうなると元金と金利を合わせた返済額の総額は66,531,359円となり、

　金利の支払総額は16,631,359円となります。

　金利が同じであれば返済期間が短い方が金利の支払期間も短くなり、金利の支払総額も少なく

　抑えることができます。

　実際、融資額5,000万円、金利2％の場合で、返済期間が10年と30年では支払総額で1,000万円以上

　も開きがあります。

　同じ金額、金利の融資を受けるにしても返済期間が長くなると、返済額の総額はかなり大きく

　なります。

　返済期間を短くすることとで、融資額の返済総額を低く抑えることができますが、

　毎月の返済金額が大きくなります。

　ただし、不動産投資では返済金額だけでなく家賃収入に対する「返済比率」の方がより重要です。

　そのため、返済総額が少なくなるからといって無理な返済計画を立てると、

　返済比率が悪くなるため、余裕のある返済期間で借入れを行うよう心がけましょう。

比較③：金利1％、　4.5％
・金利１％　融資期間20年　元利　VS　金利4.5％　融資期間20年　元利

　最後のシミュレーションでは、融資額5,000万円、元利均等返済、返済期間を20年とし、

　金利を1％と4.5％で比較してみます。

　単純に金利が高い方が金利支払額も増えるので返済総額も大きくなるのですが、

　どれほどの差があるのか実際に検証してみたいと思います。

・金利が1％、返済期間20年：毎月の返済額　229,947円
　この返済額が20年続くと返済総額は55,187,192円となり、その内の金利分は5,187,192円と

　なります。

・金利4.5％　返済期間20年：毎月の返済額　316,324円
　20年間の返済額総額は75,917,926円となり、その内金利の支払総額は25,917,926円となります。

　金利が4.5％では金利1％と比較すると毎月の返済額の差額は86,377円となり、

　総支払額の差額は20,730,634円となります。

　金利4.5％では元金の1.5倍以上を返済することになり、金利が3.5％違うとかなりの差が

　出ることが分かります。

不動産投資を始める際には、あなたが融資を受けられるかどうかは、あなた自身の「信用情報」

にかかってきます。

銀行は融資の申込みがあると、その人に融資できるのか、融資できるとしてその金額はいくらまで

なのかを審査します。

この審査をする際に金融機関が確認している情報を「信用情報」と言います。

信用情報ってなに

ではそもそも信用情報とは、具体的になんなのでしょうか。

例えば皆さんは「ブラックリスト」という言葉を聞いた事があるのではないでしょうか。

ブラックリストとは、一般的には「クレジットカードの返済を滞納したり、自己破産などの債務整理を

すると、そのリストに名前が載る」というようなイメージかと思います。

ただ、実際には「ブラックリスト」というリストは公式には存在していません。

皆さんがブラックリストと呼んでいる情報とは、指定信用情報機関が扱う「信用情報」の中の

ネガティブな情報のみを指しているのです。

指定信用情報機関とは、加盟している金融機関やクレジットカード会社などから「信用情報」を

収集しデータベース化し、金融機関からローンの申し込みをしてきた人の信用情報の照会があった際

に、その人の信用情報を回答しているのです。

指定信用情報機関に登録されている信用情報には、以下のようなものがあります。

【信用情報の具体例】
１：個人の属性
　申込書に記載されている氏名や生年月日などの基本情報

２：既存の契約内容
　既存利用しているクレジットカードやローンの契約内容、商品名、支払回数、極度額など

３：支払状況
　過去の入金履歴や延滞情報、自己破産に関する情報などで、ここでいうところの延滞情報が皆さん

　の呼んでいる「ブラックリスト」に該当する情報となります。

４：借金残高
　年間請求予定額や遅延の有無など

金融機関は、これら登録されている信用情報に基づいて、その人に支払い能力があるのかどうかを

見極めて、融資の是非を判断しているのです。

分かりやすく言うと、今現在あなたにいくらの借金があって、その返済状況はどうなのかが丸裸に

なってしまうということなのです。

融資を受けるために超えなければならない「２つのハードル」とは

金融機関から融資を受けるためには、次の２つのハードルを超えなければなりません。

ハードル１：借金残高

　まずポイントとなるのは、既存の借金残高です。

これは、不動産投資のために融資を受けているものだけではなく、住宅ローンやマイカーローン、

更にはクレジットカードの利用残高など、指定信用情報機関に加盟しているあらゆる金融機関からの

借入金額を総合して審査されます。

融資審査の申込書にも、現状の借入残高や借入先を記入する箇所がありますが、

ここにウソ偽りを書いてもすぐにバレるのは、この信用情報に照会をかけているからなのです。

現状の収入に対して、新たな借入が難しいと判断されてしまうと、融資は難しくなるでしょう。

ちなみに、借入可能な総額の目安としては、住宅ローンでいえば、年収の7～９倍程度と

言われています。

不動産投資で1億や2億の借入残高があると、銀行融資でよく言われる

「不動産投資のスピードが早すぎる」、「数年の決算書を待ってから判断したい」

と言われるようになります。

決算書で3期くらいきちんと運営していかないと、次の融資がなかなかでないことがあります。

ハードル２：支払状況

借金残高に無理のない事が分かったら、次のハードルは既存の支払い状況です。

皆さんも人にお金を貸す時は、期日通りに返してくれる人じゃなければ貸したくないですよね。

金融機関もそれと同じで、過去に返済が滞っているような人にはなるべく貸したくありません。

信用情報には、過去の借金が滞りなく返済されているのかどうかが記録されているため、

万が一滞納履歴（いわゆるブラックリストの状態）があると、融資は非常に難しくなります。

そのため、不動産投資家を目指すのであれば、クレジットカードやキャッシングの返済は、

滞りなく行なうよう日頃から心がける事が大切です。

電気、ガス、水道などの公共料金の滞納については信用情報の対象外ですが、これらの支払いを

クレジットカードで決済している場合は、滞納情報として記録されてしまうため注意しましょう。

ブラックリストに載った場合、その情報は消せるか

万が一過去にクレジットカードの支払いで延滞した経験があると、

絶対に融資が受けられなくなるのかというと、決してそういうわけではありません。

あくまで融資の際の一つの判断材料ですので、どの程度延滞したのかなど、具体的な滞納状況も

踏まえて審査されますので、必ずしもそれで審査NGというわけではありません。

なお、万が一ブラックリストとしてネガティブな情報が記録されてしまったら、どうすれば良い

のでしょうか。

これらの信用情報は、その金融機関との契約期間中については記録され続けますので、

こちらからお願いして消す事はできません。

但し、その金融機関との契約が終了して５年が経過すれば保有期間が終わるため、

登録されている信用情報は消えます。

自分の信用情報を事前に確認しましょう

信用情報の開示については比較的簡単で、ネット上からでも開示請求が可能です。

金融機関によって加盟している信用情報機関が異なります。

日本における指定信用情報機関は、以下の通りです。

１：全国銀行個人信用情報センター（略称「KSC」）（銀行系）

２：株式会社シー・アイ・シー（略称「CIC」）（クレジット系）

３：株式会社日本信用情報機構(JICC)（消費者金融、商工ローン系）

ここでまずは融資の審査を出す前に、どのような情報が記録されているのかを自分自身でも

確認してみましょう。

以上、センチュリー21SEEDでした。

収益物件の売買契約！！

不動産の表示

対象となる不動産の住所、名称、構造、延床面積などが記載されています。

これらの項目は重要事項説明書や売買契約書の最初の方に記載されている最も基本的な事項と

なります。

あまり、ないのですが、販売図面上は、建ぺい率、容積率がOKに見えても実際の不動産の表示では、

土地の面積が少なくなっていて、違反物件になっていることもあるからです。

現金買いの時には、金融機関がチェックしてくれませんので、登記簿と不動産の表示を相互チェック

されることをお勧めします。

売買代金および支払い方法

①売買代金
契約書の中で最も重要な項目となります。

特に売買代金を募集価格から価格交渉をして了解をもらっているような場合は、ちゃんと値下げ後の

金額になっているのかどうかを、良く確認するようにしましょう。

②支払い方法
中間金、残代金の支払い時期および引渡し日も必ず確認しましょう。

通常は、残代金を支払う日に決済と引渡しを行います。

万が一中間金が設定されていて、契約してしまうと、その中間金を払う必要がでてきます。

公簿売買と実測売買

土地の売買契約を結ぶ際に、登記簿に記載されている面積をベースに坪単価をかけて売買代金を

決める公簿売買と、実際に土地を土地家屋調査士に依頼をして計測をしてもらい、

その数値をベースに売買代金を決める実測売買の２つがあります。

公簿売買の場合は、万が一後日計測して公簿の面積よりも狭かったとしても売買代金の差額分の返金

を求めることはできません。

ただ、実測するにも計測費用がかかるため、どちらの方法で売買価格を決めるのかは必ず確認して

おきましょう。

明らかに、杭が入っており、建築当初からの登記簿があれば、ほぼ間違いがないですが、

杭が入っていなかったり、隣地が売買されていたり、境界があいまいな場合は、実測測量での

引渡しを求めた方が安全です。

越境について

古い建物を購入する際には、建物の屋根などの一部が隣の敷地に越境していたり、反対に越境されて

いるようなケースがあります。

万が一越境がある場合は、隣地の所有者とどのような取り決めになっているのかを確認したり、

境界確定測量などを行った上で協議することをお勧めします。

越境は、特に隣地所有者とトラブルになっていなければ、あまり恐れる必要はなく、

解体・再建築時には、越境を解消したり、越境していることをそのままにしておきましょう

ということを覚え書きとしてお互いに了承していることが大事になります。

レントロールが正しいか

売買契約書にはその物件の利回りや家賃は記載しませんが、売買契約を締結する際には、

必ず賃貸借契約書を事前に提示してもらい、レントロールが事前に聞いていたものと間違いないか

確認しましょう。

契約時にレントロールを確認せずに、了承してしまうと、後でレントロールより賃料が低かった

としてもなかなか裁判をしても十分な金額補償が受けられる可能性は低いものです。

賃貸物件の場合は、買付を入れてから契約までの間に賃借人が退去していたり、

退去予告が出ているようなケースもよくありますのでよく注意してください。

建物の取得価格

マンションやアパートを取得する際には、土地と建物がそれぞれいくらの内訳となっているか

よく確認しましょう。消費税については、営利目的の個人や課税事業者の場合「建物部分」に

対して課税されます。

また、取得後の減価償却についても建物部分が対象となりますので、建物の価格割合が多い方が

減価償却上は有利になります。

そして、売買契約書に内訳の記載がない場合は、固定資産税評価証明書を見て、

建物部分の評価額を確認しましょう。

契約解除に関する事項

万が一の時のために、契約が解除となった時にどうなるのかを確認しておきましょう。

ここでポイントとなるのは以下の３点です。

①手付金

手付金については、その金額と手付による解除ができる期限である「手付解除期日」がいつなのかを

必ず確認しておきましょう。

②ローン特約

購入する際に融資を利用する場合は、万が一融資の審査がNGとなった場合に白紙撤回ができる

「ローン特約条項」が記載されているかどうかその期日も含めて確認しましょう。

③違約金

万が一何らかの事情で契約が履行されなかった場合に、いくらの違約金とするのかが記載されて

います。違約金の金額を明確にすることで、万が一の際に損害額を具体的に立証する必要がなくなり

ますが、反対にそれ以上の金額も請求できないため、違約金など損害賠償に関する項目は

よく確認しておきましょう。

売主が宅建業者の場合で買主が個人であれば、違約金の金額は売買代金の２０％が上限となります。

固定資産税や都市計画税の精算について

固都税は東京と関西でその方式が異なるため注意が必要です。

　東京方式：その年の１月１日を日割り計算の起算日とする
　関西方式：その年の４月１日を日割り計算の起算日とする

よって、関西の物件を１～３月の間に購入する際には、次年度の固都税についても同時に精算する

ほうが良いでしょう。

また、なぜこのような違いがあるのかは、慣習としかいいようがないです。

例えば、10月1日に売買する場合は、東京方式の方が、売主が負担する期間が長くなります。

例）10月1日売買
売主負担
　東京方式：1月1日～9月30日（9か月分）
　関西方式：4月1日～9月30日（6か月分）

買主負担
　東京方式：10月1日～12月31日（3か月分）
　関西方式：10月1日～3月31日（6か月分）

この場合は、売主側の立場では、関西方式が有利、買主側の立場では、東京方式有利となります。

瑕疵担保責任

瑕疵担保責任の有無とその箇所、およびその期間について確認しましょう。

個人の売主から購入する場合は、現況有姿で瑕疵担保免責となるのが一般的です。

そのため、不動産自体に異常がないか「物件状況報告書」や「付帯設備表」をよく確認するとともに、

契約前に必ず現地を確認するようにしましょう。

地位の承継

売主の地位のうち買主が承継しなければならない地位について事前に確認しましょう。

具体的には、管理会社との管理委託契約、賃貸借契約、プロパンガス契約、インターネット設備など

は引き継ぐことになります。

そして、既存の管理会社から変更したり自主管理としたい場合は、所有権移転までに売主の責任に

おいて管理委託契約を解約するよう記載してもらいましょう。

売買契約書は、とても重要な書類です。

この書類にサインすることは、すべてを了承していることになります。

そのため、契約書類はできれば弁護士のリーガルチェックがおすすめです。

不動産売買契約書は、ものによっては数億円規模の取引となることもあるため、「

気がつかなかった」では済まされません。

なので、事前に不動産会社から契約書や重要事項説明書の写しをメールなどでもらっておき、

弁護士のリーガルチェックを受けることをおすすめします。

くれぐれも、契約締結後に間違いが発覚することのないように、慎重に確認するようにしましょう。

先程、契約書の内容で「ローン特約」とありましたが、そのことについて書いていきます。

融資を利用する不動産売買契約においては、契約書に「ローン特約」を盛り込むため、

万が一予定していた金融機関で融資の審査が通らなかった場合でも、本特約により契約を白紙撤回する

ことができます。

つまり、通常の手付解除とは違い、融資が通らなかった場合は手付金も全額返金されることに

なります。ただし、ローン特約による解除をする際には次の２点に注意が必要です。

解除期限内であること
ローン特約による契約解除には、個別の解除期限が定められています。そのため、万が一融資が通らなかった場合に、その旨を売主側に伝えず放置していると、この解除期限を過ぎてしまう可能性があるため注意が必要です。

売買契約を結ぶ際には、ローン特約のタイムリミットである解除期限は必ずチェックしておきましょう。

通知は売主に伝えること

ローン特約によって契約を解除するためには、上記の解除期限までに契約の相手方である「売主」に

その旨を伝えなければなりません。

ローン特約が原因でトラブルとなるケースの多くは、融資が通らなかったことを仲介会社にしか

伝えておらず、売主までその連絡が行き届かなかったことにより発生しています。

万が一売主が知った時点で解除期限を過ぎていればローン特約による解除は認められないため

注意が必要です。

このようにローン特約による契約解除をするためには、売買契約書記載の解除期限までに「売主」に

対してその旨を内容証明郵便によって通知をすることが最も確実な方法となります。

別の金融機関で再度ローン審査にチャレンジしたい場合

通常、ローン特約には融資を利用する金融機関名や融資金額まで詳細に明記しています。

もしもその金融機関の融資が通らなかった場合に、他の金融機関で再チャレンジしたい場合は、

売主からローン特約の変更の合意を取り付ける必要があります。

つまり、「融資利用の特約の変更に関する覚書」に署名捺印してもらうことで、さらに別の金融機関で

融資の審査をすることができます。

この覚書において、新たに利用する金融機関名、融資金額、解除期限などを明記し２通作成して

売主、買主が署名捺印後、双方が保管します。

ローン特約については、個人が売主または買主である場合、その特約の意味や仕組みについて

よく理解していなかったがために、さまざまなトラブルが発生する傾向にあります。

そのため、融資を利用して不動産を購入する際には、ローン特約の条項について細かく確認して、

万が一の時には素早く対処するよう心がけましょう。

本日は、以上になります。

収益物件の現地調査！！

・入居者に反社会勢力がいないかどうか

・建物が問題ないかどうか

これだけです。

物件の現地調査の際に、具体的に「どこ」をチェックすればよいのか、そして「なぜ」それを

チェックする必要があるのかについて書いていきます。

入居者に反社会勢力がいるかの見極め方

基本的には、反社会勢力の方が入居している物件は、一般市場では売買できません。

契約書の中に、反社会勢力の方が入居している状態で引き渡したことが分かった場合には、

違約金が売買価格の80％などに設定されているため、高額な損害賠償の対象になるからです。

したがって、売買契約上は、反社会勢力の方が入居しているか気にしなくても問題はないように

感じますが、明確に構成員として認定されておらず、微妙な場合というケースが多いのです。

警察に構成員として登録されておらず、明確に反社会勢力とは言えないが、明らかに

おかしいということがあります。

このような物件を取得してしまうと、警察の協力も得られない中、自力で解決を図るか、

見過ごすしかなく、精神的に苦痛を伴うものとなりますので、可能な限り、反社会勢力に近い方が

住んでいる物件は、相当なプロでない限り購入しないようにした方が無難です。

チェックとしては、他の部屋にはないのに、窓やドアに柵が設置されていて、明らかに防御柵と

いえるものがある等違和感を覚える場合は、近隣の不動産業者に必ず確認することです。

これしかありません。今時、XX組のような形で目立つように入居していることはありません。

女性が賃貸契約をして、実際は、反社会勢力の方が住んでいる、というような目立たない形です。

そのため、非常に見極めが難しいのですが、不動産業者に聞くとある程度のことはわかります。

特にXX組の事務所のような場合は、ほぼ不動産業者は把握しています。

不動産業者も彼らともめたくないので、地域のどこどこに何があるかを把握しておかないと営業が

できないからです。

その時に確認する業者としては、売買を中心に扱う不動産業者と賃貸を中心に扱う老舗の不動産業者の

両方に聞いてください。

意外にも、賃貸中心の不動産会社の方が、精通している場合があります。

個別の部屋に変な人がいるかどうかは、賃貸仲介の方が出会う可能性が高いからです。

あと、現地に見に行った際に、住民の方と話せる機会があれば、不審な人がいないかを確認すること

もかなり有効です。

ただし、その時には、自分の身分とアパートの購入予定者であることをきちんと伝えないと、

不審者と思われます。

警察に行き確認する方法もありますが、本当に危険性が高いと思えるケースのみになると思います。

警察では、暴力団対策としてどこに住んでいるかを把握していますので、教えてもらうことは

可能です。ただ、警察で登録されているような物件であれば、一般の流通市場に載せられないので、

ほとんど可能性が低く無視してもよいくらいの確率でしょう。

建物調査でチェックすべき項目とは

購入予定の収益物件を現地調査する際には、最低でも以下の項目については押さえるように

しましょう。

①管理状況

まず確認すべきは物件自体の「管理状況」です。

「共用部分はきれいに掃除されているのか」といった基本的な部分は、購入する前に必ず確認が

必要です。特に区分マンションの場合は、管理組合が委託した管理会社が管理を行なっているため、

管理会社を容易に変更することができません。

そのため、既存の管理状況が良好であるかどうかは非常に重要な要素となるのです。

管理状況を把握するために必ず見るべき場所は以下の通りです。

1：エントランス部分

物件のエントランスはまさに「顔」です。

そこが汚いマンションは、どんなに家賃を下げても決まりません。

そのため、エントランス部分の清掃状況は細かくチェックします。

ここが、汚いマンションは、当然値下げ交渉に使うのもありです。

２：ゴミ置き場

管理状況をチェックする上で、最も手っ取り早い方法は「ゴミ置き場」を見る事です。

特にその物件専用のゴミ置き場がある場合は、その場所の管理状況がイコール物件全体の管理状況と

言ってもいいほど、如実に反映されています。

ゴミ置き場がきれいに掃除して整頓されていれば、一安心と言えます。

反対に、ゴミの分別もされておらず、虫が湧いているような場合は、管理状況だけでなく、

入居者の属性にも疑問が出てくるため値下げ交渉の材料に使うのもありです。

②劣化状況

管理状況の次に見るべきは「劣化状況」です。

建物は新築でない限り、必ずどこかしらが劣化しています。

この劣化状況をチェックする際のポイントは、以下の２点です。

１：劣化の程度が「築年数相応」と言える状態か

中古物件の場合は必ず劣化しています。

ポイントは、その劣化状況が築年数と比べてどうなのかということです。

例えば、タイルの剥がれが所々見受けられる場合でも、築年数５年の場合と１０年の場合とでは

その意味がまるで変わってきます。

劣化していることが悪いのではなく、「劣化速度」が早いかどうかという観点から見る事が

重要なのです。

具体的な項目として、クラックの程度、雨漏りの程度、木造の場合はシロアリ、床の傾きや

腐っていないかどうかなどについては必ずチェックしましょう。

【建物のチェック】

・建物の傾き：周辺の地盤と段差がないか、建物の基礎にひび割れが入っていないか
・雨漏り：RCで屋根に登れる場合は、防水状態を確認。木造等は軒天を確認
・塗装：外壁の状態
・水回り：お風呂が人気のないバランス釜か、トイレが和式か、赤水が大量に出ていないか
・シロアリ：柱や床がぶよぶよしていたら、専門家に確認要

２：劣化を補修するために必要となるおよその費用

劣化箇所が分かったら、次に確認すべきは劣化を改善するためにどの程度の費用が将来的に

必要になるかと言う事です。

例えば、屋上防水が劣化してきているのであれば、それを修繕するためにはいくらの費用がかかる

のか、鉄部が錆びているのであれば，鉄部塗装にいくらかかるのか、といった事を同時に

確認しておくことが重要です。

なぜなら、中古物件に投資する際に、こういった大規模なリフォームが必要になる場合は、

必ず購入価格にプラスして見積もってから利回りを計算する必要があるからなのです。

したがって、現地調査に行く際にはできる限り前もってリフォーム会社も同席してくれるよう

手配し、当日一緒に劣化状況をチェックしてもらうと良いでしょう。

最初のうちはリフォーム会社の立会いは有料となるでしょうが、何度も同じリフォーム会社を使って

施工しているうちに、無料で来てくれるような信頼関係を構築することが理想です。

③レントロール

事前に売主から入手していた情報通りに稼働しているかどうかを現地でチェックします。

例えば、賃借人と別人の表札が出ていないか、現状空室の部屋数が事前の情報と合っているかなど、

既存の情報との答え合わせを行ないます。

売主の中にはほとんど物件現地を見た事がない人も多く、売主自身もレントロール通りに

稼働できているかどうか正確に把握できていない場合もあるため、必ず自分自身の目で見て

確認するようにしましょう。

④周辺調査

物件の周辺情報として特に重要なのは「環境面」です。

例えば、臭い、音、振動といったいわゆる人の「五感」で感じる部分については、

現地に行ってみないと分かりません。

図面上だけで判断すると、こうした五感に関する情報が完全に抜け落ちてしまいますので、

現地に行った際には必ず五感で感じた情報をしっかりメモするようにしましょう。

現地調査をするもう一つの意味とは

このように現地調査をすることで、本当に投資に値する物件なのかどうかを見極める事ができます

が、現地調査の目的は値下げ余地を探ることです。

現地調査によって何らかの「マイナス要因」が見つかれば、それを理由に交渉することができます。

不動産投資で安定的な収益を上げて成功を収めるためには、「キャッシュフロー出る収益物件」

を入手する必要があります。ですが、そもそもキャッシュフローの出る物件であれば、

現所有者がそう簡単に手放したりはしません。

では、どうすればキャッシュフローの出る＝高い利回りの収益物件を入手する事ができるのでしょうか。

その答えは「価格交渉」です。

すなわち、高利回り物件は始めから市場に出回っているのではなく、価格交渉によって売買価格を

値下げしてもらうことで、結果的に高利回りとなる収益物件を「作り出す」必要があるのです。

そこで今回は収益物件を入手するにあたっての「価格交渉」のポイントやテクニックについて

書いていきます。

価格交渉の切り札となる売主の２つの「弱点」とは

不動産売買における価格交渉は、非常に高度なテクニックを必要とします。

ただ、ポイントさえ押さえてしまえば、価格交渉を制することは十分可能です。

不動産売買の価格交渉において最も重要な事は、相手、つまり売主の「弱点」を見つけてそこを

攻めることです。不動産の売主には主に次の２つの弱点となり得るポイントがあります。

ポイント①売主の売却理由

まずポイントとなるのは、売主の「売却理由」です。

すなわち、なぜ売主がその不動産を売ろうと思ったのかの「動機」が、価格交渉において

非常に重要な要素となります。

弱点となり得る「動機」としては、主に次の通りです。

１：諸事情により賃貸経営を引退しようと思っている。

「賃貸経営が面倒になった」などの理由で売りに出している場合は、比較的売却のタイミングを

急いでいる可能性があり、価格交渉が通る可能性が高くなります。

できれば、なぜそう思ったのかまで詳しく聞ければよりベストでしょう。

２：相続対策として不動産を処分しようとしている。

一番お勧めがこの「相続」絡みのパターンです。

相続を原因として不動産の売却を検討するケースとしては、以下の２パターンがあります。

・自分の死後に子供たちが不動産を奪い合うことになって遺産分割協議が難航することを防ぐために、

予め売却して現金化しておき、遺産分割をしやすくするというパターン

・親の死後、相続税の納税資金が足りないため、不動産を売却して現金化するパターン

どちらのパターンでも共通していることは「売り急いでいる」ということです。

売り急いでいる売主ほど価格交渉がしやすいため、交渉を有利に運ぶ事ができます。

特に納税資金の確保のために売却を検討している場合は、相続開始後１０ヶ月以内という期限が

あるため、なおさら価格交渉が通りやすくなります。
 
もしもこういった案件を見つけた場合の交渉上のポイントは、ご自身が「買うことのできる買主」で

あるとアピールする事です。このような案件には多くの不動産投資家や不動産会社が群がってきます。

そんな時に自分に優先的に売ってもらうためには、自分が確実に買える買主、

つまり融資審査が通る内諾をすでに得ている、もしくは現金一括で購入できるといった情報を

売主に伝える事が重要となります。

売主はたとえ指値が低くても、確実に買ってくれる買主を優先する傾向があるためです。

ポイント②不動産自体の弱点

実際に価格交渉をする際には、真っ向勝負で「１００万円値引いてください」と言ったところで、

それで価格が下がる事はまずないでしょう。

売買価格を値下げしてもらうためには、必ずその「根拠」が必要になると考えましょう。

つまり「○○だから○○円安くして」という理由付けをすることで、価格交渉の成功率をぐっと

高める事ができるのです。値下げしてもらうための主な「根拠」としては、

次の２つの要素があります。

・管理状況や劣化状況

不動産自体の今現在の保存状態を細かくチェックして、もしも不具合があったり築年数以上の劣化が

見られるような場合については、それを根拠として値引きを要求します。

そのため、価格交渉をするためには、自ずと事前に物件現地を見学する必要性も出てきます。

できれば現地を見学した際に、リフォーム会社にも同行を依頼して、修繕が必要な箇所などの

概算見積もりをとってもらい、その金額をベースに値下げ交渉をもちかけるとより説得力が

増すでしょう。

・収益評価や積算評価からの価格交渉

もしも物件自体の保存状態が完璧だったような場合は、実際にその価格で収益評価を計算したり、

積算評価を計算する事で、割高感があるようであれば値下げ交渉をしましょう。

例えば一部屋あたりの家賃設定が周辺相場よりも低く設定してあるなどの事情があれば、

それをもとに収益が低くなるとして価格交渉をもちかけることができるでしょう。

価格交渉は売主との「コミュニケーション」と「心理戦」

不動産売買における価格交渉は、店先で大根１本を値切るのとはワケが違います。

大抵の場合、売主はある程度まで価格交渉されることを予測して募集価格を設定しています。

そのため、適切に売主の弱点を突くことができれば、最低でも価格交渉を見込んで上乗せしていた

金額程度は値引きできるはずなのです。

価格交渉には多少の経験も必要なため、最初のうちは苦戦するかもしれませんが、

売主の話をしっかりと聞いて対応する癖をつければ、そのコツもすぐにマスターすることができます。

不動産投資において収益物件を購入するためには、まずは「買付」という手続きを行います。

買付とは

買付とは簡単に言うと、「この物件を買います！」という意思を売主側に伝えることです。

買付は口頭で行なうのではなく「買付申込書」や「買付証明書」という書面を作成して売主に

提出して行ないます。

買付の目的と効力とは

買付を入れる主な目的は、その物件を「押さえる」ためです。

不動産売買は売買契約をするにあたってさまざまな準備が必要なため、今日の明日で契約ができる

わけではありません。

そのため、その間に他の買主に売られてしまわないよう、売主に物件を押さえてもらうために

買付を入れます。

ただし、これはあくまで買主から売主に対しての「お願い」であって、買付申込書自体には契約書

のような法的拘束力はありません。

そのため売主がこれを無視して他の買主に売ってしまったとしても、なにも言えませんし、

反対にこちらから買付を取り下げても何ら問題はありません。

ただ、本当に買うつもりもないのに買付を入れると不動産会社からの信用を失ってしまい、

物件を紹介してもらえなくなりますので注意しましょう。

以上、センチュリー21SEEDでした！！

登記簿謄本続編

登記簿謄本

登記簿謄本は、1つの土地または建物ごとに記録されます。

登記簿謄本は、大きく分けると、「表題部」「権利部甲区」「権利部乙区」に分かれます。

表題部は、不動産の表示について記載されており、権利部は、権利関係についての表示が

記載されています。

【表題部とは】

表題部とは、不動産（土地または建物）の所在や地積など不動産の状況を表しているものです。

物件資料を取り寄せた時に、もらう物件概要書にも記載されている土地・建物の情報と同じ内容に

なっています。

・どのような構造の不動産か
・どれくらいの大きさの土地、建物か

したがって、表題部を見れば、物件概要書記載の土地、建物が間違っていないかを確認できます。

【土地の表題部】

土地の「所在」「地番」「地目」「地積」などが記載してあります。

・「所在」：土地の所在地が書かれています。

・「地番」：一筆ごとに元々土地につけられていた番号のことです。

　実際の住所表示とは異なるので注意してください。

・「地目」：その土地が何のために使われているか、「田」「畑」「宅地」「山林」など

　その土地の利用目的を表しているものです。

　これは、現在宅地利用されていても、田、畑になっていることがありますが、

　特に問題ありません。単に、修正登記をしていないだけのことです。

・「地積」：土地の面積。物件概要書の土地の面積とあっていることを確認します。

【建物の表題部】

　　建物は、「所在」、「地番」、「家屋番号」、「建物の種類」、「構造」、「床面積」、

　「付属建物の表示」などが表記されています。

・家屋番号：建物を特定するための番号のことです。

　土地と同じように建物にも「家屋番号」という番号が付けられています。

　何個もの建物が建っている場合には、「XX番の１」「XX番の2」などと表記されます。

・種類：建物の使われ方を表しています。

　収益不動産でいえば、戸建ての「居宅」、アパートの「共同住宅」、

　事務所・店舗ビルの「事務所」・「店舗」になります。

・構造：「木造」「鉄骨造」「鉄筋コンクリート造」など建物の構造と屋根の種類、

　階数が表記されています。

・床面積：各階ごとの面積。注意点としては、実際の建物と登記簿記載の建物の大きさが

　異なるケースがあります。

　よくあるのは、車庫で登記していたが、車庫部分を事務所利用している場合などです。

　この場合は、容積率オーバーの違反物件の可能性が高くなります。

・付属建物の表示：車庫や倉庫など建物に付属する建物がある場合に表記されます。

権利部甲区

　登記簿謄本で一番重要な権利部の甲区の欄です。

【甲区には所有権に関する権利が記載】

　「甲区」（権利部甲区）は、登記簿謄本の中で一番大切な権利に関係する登記がされています。

　アパートを購入したら、所有権移転の登記を行い、「甲区」に所有者が自分であることが

　記録されるのです。

【甲区に記載されている事項】

　甲区に記載されている事項は、「順位番号」「登記の目的」「受付年月日・受付番号」

　「原因」「権利者その他の事項」です。

・順位番号
　

　順位番号は、登記された順番を表しています。この順位番号によって、権利の優劣が決まってくる

　大切なものです。特に乙区では、この順位番号が権利関係を見る上でとても重要になってきます。

・登記の目的

　中古物件を購入するときは、「所有権移転」となり、建物を新築する場合は、

　「所有権保存」など登記する目的を表しているものです。

・受付年月日・受付番号

　受付年月日は、登記を受付けした日付です。受付番号は、受付けした登記に付けられる番号です。

　これらの日付は登記の優劣を決めるときに、大切になってきます。

・原因

　所有権に関する権利をどのように得たかの原因を示しています。

　「売買」「相続」「贈与」などが挙げられます。

・権利者その他の事項

　権利者が誰かを表しています。所有権移転したら、自分が所有者であることがわかるように、

　所有者の名前が記載されます。持ち分の場合は、持ち分を持っている人全員が持ち分とともに

　名前が記載されます。

甲区でだれに所有権があるのかわかる！

「所有権」は、ひとつの不動産について一つしか成立できない強い権利です。

　そのため、不動産の権利を見るときに、この甲区で記載されている所有者がだれか？　

　がとても重要なのです。

権利部乙区

「乙区」では、不動産の所有権以外の権利に関する事項が記載されています。

所有権以外の権利が記載されている

　アパートなどの不動産投資の際には、不動産の「所有権」とは別に、いろいろな権利が発生します。

　銀行には、その不動産に対する抵当権や根抵当権、質権などの「担保権」や土地の所有者に対する

　地上権や賃借権などの「用益権」などがあります。

　担保権は、借入（債務）が返済できなかった場合に、その不動産を売却してその代金から

　返済を受けることの出来る権利です。

• 　　通常は銀行が担保権を持っています。個人が貸し手であれば、個人でももちろん設定は可能です。

• 　　用益権は他人の不動産の使用ができる権利のことです。

　所有権は、ひとつの不動産に一つしか権利がありませんが、抵当権や用益権は一つの不動産に

　複数権利が存在することができます。

乙区に記載されている事項

　乙区は、「順位番号」「登記の目的」「受付年月日・受付番号」「原因」

　「権利者その他の事項」です。

・順位番号

　順位番号は、「登記された順番を表していて権利関係の優劣を決めるもの」です。

　順位がとても重要な意味を持っており、誰がその不動産に優先的な権利を持っているかは

　この登記の順位番号によって決まります。

　例えば、自宅をA銀行に抵当権を入れている状況で、不動産投資を開始しました。

　収益不動産には、B銀行が融資を付けてくれましたが、自宅にも共同担保として抵当に入れたい

　というケースです。収益不動産の担保評価が不足していると、自宅に余力がある場合は、

　2番抵当でもいいので、抵当に入れる場合があります。

　そうすると、自宅に対しては、

　・A銀行は1番抵当権
　・B銀行は2番抵当権

　が登記されます。この場合は、自宅の不動産に対しては、A銀行に優先権があり、

　A銀行の債権が優先的に返済されることになります。

・登記の目的

　所有権以外の権利についてどんな目的で登記がされたのか？を表しています。

・受付年月日・受付番号

　受付年月日は、登記を受付けした日付です。

　受付番号は、受付けした登記に付けられる番号です。

　これらの日付は登記の優劣を決めるときに、大切になってきます。

・原因

　権利を得た原因を記載しています。抵当権の場合であれば、お金を借りる契約をしたことが

　原因となりますので、お金を借りる際に契約した「金銭消費貸借」という文言が入ります。

・権利者その他の事項

　権利の内容について記録されています。

　収益不動産を購入する際には、ここは必ず見ておきましょう。

　売主が銀行から借り入れている場合は、銀行の抵当権がありますし、無借金ならここに記載が

　ありません。

　抵当権が入っている場合には、「債権額」「利息」「損害金」「債務者」「抵当権者」などが

　記載されますが、一番重要なのは、「債権額」と「利息」です。

　ここをみることで、売主の状況が推測できるようになります。

　債権額は設定した日なので、年月が経過していたら、その分を割り引いて、どのくらいの残債が

　残っているかを推測するのです。

　なぜ、残債をチェックをするかというと、残債よりも低い金額だと、買付が通らない可能性が

　高いからです。

　収益不動産を売却した際に、借り入れが全額返済できなければ、売却自体が成り立たないからです。

　そのため、この残債がどれくらいあるかは、概算ではじくようにします。

　価格交渉ができるかどうかを見極めるポイントになります。

不動産投資を継続して行なっていくためには、銀行から連続的に融資を受けていく必要があります。

 

不動産投資において銀行から融資を受けるためのポイントは、投資対象となる物件をその銀行が

 

「どう評価しているのか」をよく理解する事です。

 

この事は銀行融資を活用する上で、とても重要です。