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皆さまこんにちは！

センチュリー21SEEDの林です。

今回は、「境界明示義務」についての解説動画です。

土地の取引をする際に必要になります。

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不動産売却時において、境界明示についてのトラブルは非常に多いです。

境界とは、法的にいうと不動産登記された地番と地番の境目と表現されますが、

一般的には自分の土地と他人の土地との境目のことを指します。

多くの場合、正しい位置に境界標が設置されていないことが原因でトラブルに発展します。


境界に関するトラブルを防止するため、一般的な売買契約書には、

「売主は買主に対し、現地にて境界標を指示して本土地の境界を明示する。なお、境界標がないときは売主の責任と負担において新たに境界標を設置して境界を明示する。」

といった条項が盛り込まれています。これを「境界明示義務」といいます。


境界標は、土地家屋調査士に依頼して設置します。

隣接する土地の所有者の立会も必要になるため、全員の合意によって境界が確定します。

境界が確定したら筆界確定書という書類に署名・押印して双方が同じ内容のものを1通ずつ所持します。

合意が得られない場合、最終的には裁判で解決することになりますが、筆界特定制度を活用することで裁判をしなくても早期にトラブル解決することができます。

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今回は、「売却時期」についての解説動画です。

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不動産売却では、一般樹的に２月前後と９月前後が売りやすい時期と言われています。転勤や入学などで人が動く時期だからです。

ではその時期に売り出せば高く売れるのか、と言われればそうでもなく、需要と供給のバランスに大きく影響を受けるため、必ずしもその時期に売り出せば高く売れるというわけではありません。

需要は高いですがその時期に合わせて売り出したいという売主様も多いため、供給も高くなります。

需要と供給が高まれば取引件数が増加し、不動産会社にとってはいわゆる繁忙期になるため、確実に売りたい・早く売りたいという方にとってはその時期に合わせて売り出すことは意味のあることと言えます。

前述の通り、不動産の価格は需要と供給のバランスに大きく左右されるため、同じエリア内にライバルとなりそうな物件があるかないか、あればいくらで売りに出ているのか、というマーケティングも重要になってきます。

他には、営業マンのスキルの高さ、営業力の高さも重要なポイントです。どの営業マンに売却を依頼するかが最も重要と言えます。

お持ちの不動産を高く売却するために、物件の第一印象をよくすることも大切です。

土地であれば草を刈る、建物であればできるだけ物を減らして綺麗に掃除しておくといったことを心がけましょう！

「リフォームをした方が高く売れますか？」

という質問も多くいただきます。物件やそのときの状況にもよりますが、中古マンション等の場合、初めから全面リフォームを考えて購入したいという方もいます。

そういったケースの場合、せっかく売主様が時間とお金をかけてリフォームを行っても買い手の好みに合わなければ無駄な費用になってしまいます。リフォームの必要があるかは、担当の営業マンに相談してみることをお勧め致します。

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今回は、「持分売買」についての解説動画です！

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共有名義の不動産を売却する場合、基本的には共有者の同意のもとで行います。

しかし、どうしても共有者の同意を得られないという場合もあり、そのようなときには「持分売買」という方法があります。

自分の持分だけ売ることなんてできるの？と思われるかもしれませんが、法的には可能です。

持分売買の場合、共有者の承諾は不要です。

ただ、購入者にとってはリスクのある取引になりますので一般の方が購入することは難しいですが、持分売買を積極的に行っている専門家や業者があるため、不可能ではありません。

「名古屋市　持分売買」と検索するとたくさんの情報が出てきます。

デメリットとしては、購入者にとってはやはりリスクが高いため、通常売却と比べ３割前後低い価格での契約となることが多いことです。

高く売却したい方は、共有者の同意を得て通常の売却を行いましょう。

持分を購入した人は他の共有者の持分を売ってもらうか、こちらの持分を購入してもらうよう交渉を行い、共有状態の解消を目指します。



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今回は、「買取と仲介、どちらがいいの？」という解説動画です！！

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不動産取引における「買取」は、不動産売却までの金額と資金化のスピードが違います。

金額については、買取を選択された場合、一般的に不動産会社が買主となります。

物件にもよりますが、最も高く買い取ってくれるケースで仲介の７割以下と言われています。

その代わり、買取を選択された場合は、契約から引き渡しまで最短で２週間程度で行うことができ、売却金を取得することが可能です。

また、不動産売却を近所の方に知られたくないという方や、購入者に契約不適合責任を負わされたくないという方にお勧めです。

デメリットとしては、やはり売却金額の安さになります。

では、なぜ買取にすると金額が安くなるのでしょうか？

それは、買い取った後の不動産を高く売るためです。一般的には、住居であればリフォームを行い販売します。

まとまった土地であれば開発後に分割して販売します。このように、付加価値を付けることでその不動産の価値を高めていきます。


マンションや土地、戸建てなどの不動産売却を行う際、買取を選択した方が良いのは以下の場合です。

①早期に不動産を現金化したい場合

②売却を誰にも知られたくない場合

③売却後、買主に対して責任を持ちたくない場合

④相続した土地でそのまま市場に出すと買い手が限定されるような土地の場合

⑤築が古い家で、このままでは売却が難しいと思われる場合


逆に、買取を選択せず、仲介を選択した方が良いのは以下の場合です。

①なるべく高く売却したい場合

②売却まで時間をかけられる場合


また、すべての不動産会社が買取を行えるわけではありません。

会社ごとに得意とする分野が異なります。

お持ちのマンション・土地・戸建ての売却の際は、相談する不動産会社の得意分野を調べてから相談されることをおすすめいたします。



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今回は、「他人に知られずに不動産を売却する方法」についての解説動画です。

不動産売却を考えている方の中は、気になるトピックスなのではないでしょうか？

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マンション・戸建て・土地など、あらゆる不動産の売却相談を日々受ける中で、「近所の人に知られずに売却したい」

とご相談を頂く機会は多くあります。

一般的な売却活動というのは、インターネットによる広告やチラシなどで集客し、内覧を行って買い手を探す方法が多く、それらに頼らない売却ということになります。

この場合、「業者による買取」という方法があります。

買い取る相手が専門業者になるため、一般的な売却活動をせずに不動産を売却することができます。

しかし、業者買取にはメリット・デメリットがありますのでご紹介します。

まずメリットですが、物件の広告・宣伝が不要のため、一般に公開される情報はほとんど無いに等しくなる点です。

また、室内の見栄えにこだわらなくて良い点もメリットとなります。一般的な売却活動に比べると買取業者は次売るときは自社でリフォームをしてから販売するため、多少の汚れや見栄えの悪さはあまり査定金額に反映されません。

今の状態で査定してもらえるため、売却のための準備がほぼ不要となります。


逆にデメリットとしては、一般的な売却活動と比べると売却価格が低くなるという点です。

業者が買い取った後、自身が利用するのではなく自社でリフォームをして売却するというケースがほとんどとなります。

買取業者もビジネスですから、この差額で利益を上げます。そのため、そのマージン分は仲介と比べると低くなる傾向があります。

一般的には、仲介価格の７割以下での買取が多いと言われています。


業者買取以外の方法としては、既存顧客や来店顧客への紹介という方法があります。

しかし、自社の既存顧客には限界があり、来店顧客も最近はインターネットからの反響が多いため決して飛び込みの方は多くありません。

基本的に、人づてでの紹介となるため、物件情報も非公開で仲介売却するのは難しいのが現状です。

また、近隣に住んでいる方が購入を希望するというケースも案外多く、限定的な広告活動をしても内覧に訪れるのは近所の顔見知りだったということも意外と多いので、この方法でまったく周囲に知られずに売却するということは難しいです。

どうしても周りに知られずに売却したい！！という方には、業者買取がお勧めです。



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今回は、「取得費が分からない場合の不動産売却益算出方法」についての解説動画です！

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不動産売却時に利益が発生すると、不動産譲渡所得税が課されます。

利益が出たかは、売却費から取得費用と譲渡費用を差し引いて計算します。

ただ、長く住んだマイホームや、親族から相続されたときなど、取得した時期は何十年も前…ということも多いかと思います。

不動産売却をされる方で、すでに契約書を紛失していたり書類を相続時に処分されていたりするケースもあります。

引越しの際に行方不明になった！…なんてケースも稀にあります。


そういった場合は、その不動産を譲渡したことで得た金額の5％相当額を概算取得費として計算します。

例えば、1,000万円で譲渡した場合は50万円、2,000万円で譲渡した場合は100万円が取得費となります。

そのため、本当は利益が出ていない、つまり課税対象にならないのに利益が出たことになってしまうという可能性がでてきます。

ですので、まずは書類をよく探してみてください。そして、それらしい書類が発見されたら不動産の担当者に見てもらいましょう。

古い書類や専門的な書類で分かりづらいということもありますし、提携の司法書士などの専門家に確認してもらえることもあります。

それでも分からない場合やどうしても見当たらない場合は、登記簿謄本で設定されている抵当権の金額を見たり、市街地価格指数を用いるなどといった方法もあります。

すべて適用されるとは限らず、最終的には税務署の判断となります。ただ、これらの経験のある税理士に相談できれば、多角的にアドバイスをもらえることがあります。

不動産の税金に長けた税理士と提携している不動産業者も多いかと思いますので、まずは相談してみることをお勧め致します！！



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今回は、「住みながらの売却」についての解説動画です！！

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住んでいる家の売却をする際、住みながらの売却は可能？とよく質問を頂くのですが、

もちろん、住みながらの売却は可能です！

購入検討者にお家の中を見られるのって、少し気まずい気持ちもありますよね…。ですが、多くの不動産売却される方は住みながらの売却をされています。

では、どんな方が住みながら売却されるのでしょうか？

多くの方は、住み替えによる不動産売却です。

今住んでいる不動産を売却して、その売却資金で次の物件を購入する場合、その不動産がいつ売れるのか、いくらで売れるのかが分かないと、次の購入物件の時期も迷われるのではないでしょうか？

資金に余裕があれば問題ありませんが、売却を先に済ませてから購入を決めた方が最悪のケースを避けることができます。

最悪のケースとは…購入した住宅ローンと売却予定の住宅ローンを同時に支払うことです。

実際に良い物件が見つかり、左記に物件を購入したが売却がスムーズにいかず、住宅ローンを同時に支払うことや希望金額を下回った売却というケースは多々あります。

そのような事態を避けるためには、どうしても先に買わなければならない場合を除き、まずは売却から始める方が確実です。

また、住みながら売却ができれば、資金面も確定した後次の住みかえ先を決められるというメリットがあります。
心と懐に余裕ができますね！

他に注意するポイントとしては、購入検討者が家の中を見学されるため、案内時は売却を依頼したプロの営業マンに任せて売主様は聞かれたことのみ答える方が、早期売却につながるケースは多いです。


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今回は、「不動産売却時の疑問」についての解説動画です。

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不動産売却時を考えている方から受ける質問で多いのは、売却理由や経緯によっても異なりますが、主に以下の内容です。

・どのくらいの期間で売ることができるのか？

・売却にかかる費用はどのくらい？

・今は売り時なのでしょうか？

・住みながら売却することはできるの？　　　etc…


＼ちなみに、今は売り時です！！／

コロナ禍においても不動産売買は積極的に行われ、センチュリー21グループ内でも例年以上に多くのお客様の不動産売却をお手伝いさせて頂きました。

オンラインでの相談や、実際にお会いするときも細心の注意を払って商談させて頂くなど、従来とは異なる方法でお手伝いさせて頂いております。

売却にかかる期間については、地域や時期などによっても異なりますが、概ね3ヶ月から6ヶ月がひとつの目安となります。

また、相場に対してどのくらいの金額で売却をスタートさせるかによっても売却までの時期は変動します。

「3ヶ月より早く売れた場合は、相場よりも安かったから？」

という質問も稀にありますが、必ずしもそうではありません。

購入不動産を探している方がマイホーム探しをはじめるタイミングは異なります。

探している方にとっては半年かけてようやく気に入った不動産が見つかったとしても、逆に売主様からすると売却スタートしてすぐに売却が決まった！ということも少なくありません。

不動産にかかわらず新着情報は注目を集めやすく、売却をスタートした時点では最も買主様の目に留まりやすいです。

よく不動産はご縁ものだと言われますが、まさにその通りです。

私たちも日々売りたいお客様・買いたいお客様のお手伝いをさせて頂いておりますが、お互いたくさん探して諦めかけていたときに希望する物件の新着情報が…！ということはよくあります。

お客様に知っておいて頂きたいことや注意して頂きたいことを先読みして説明してもらえる不動産会社選びが大切です！

不動産取引は人生に何度もあることではございませんので、「分からないことが分からない」と仰る方が多いです。

その部分をプロの目線からしっかりとご理解いただけるように説明できる不動産会社を選んでいただければ、納得のいく不動産売却につながることと思います！！

皆さまこんにちは。

センチュリー21SEEDの林です。

今回は、「査定価格と売出価格の違い」についての解説動画です。

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不動産売却における査定価格は、売出価格を決めるにあたって不動産会社がアドバイスする価格のため、売出価格とは異なるものです。

そのため、必ずしも査定価格で売り出す必要はありません。

査定価格とは、営業担当者が物件を評価し、周辺相場などをもとに適正と思われる価格を算出したものをいいます。

売出価格とは、不動産会社が出した査定価格をもとに売主様の希望やご売却の理由、また、同一マンション内や同一エリア内の売出状況を見て、相談して決める価格です。

高く売るために査定金額を大幅に上回る金額で売りに出てしまうと、売却までに長期間を要し、最終的に査定価格を下回る額でしか売れなかった、というケースもあるため、ご売却の事情を踏まえて売出価格を決定するのが良いと思います。

売却までの時間に余裕がある場合、購入希望者をゆっくり待つ余裕ができるため、ご自身の希望する売却価格を売出価格としてそのまま設定し、その価格で購入してくれる買主様を待つことができます。

つまり極論をいえば、査定価格が4,000万円だったとしても売出価格を5,000万円に設定するということ不可能ではありません。

ただ、査定価格は不動産会社が持つ独自のデータを踏まえ、プロの目線で分析して算出している価格となるため、査定価格からあまりにもかけ離れた売出価格となると最終的に査定金額を下回る金額でしか売れないというケースもあります。

そのため、時間的に余裕のある場合でも、査定金額をベースに不動産会社のアドバイスを踏まえた売出価格を設定することがおすすめです。

相続税の納付期限が迫っていたり、住まいの買い替えで購入する方の物件が先に決まっていたりなど、時間に余裕がない場合は、早期に売却して現金化する必要があります。

その場合は、不動産仲介会社が提示した査定価格を売出価格として設定し、売却不動産への問い合わせ状況やご内覧いただいたお客様の状況を見ながら段階的に金額を調整していくことで売却期限までに間に合わせることができます。

いずれにしても担当者との打ち合わせが不可欠となります。

不動産の売却理由は人によって様々です。その理由に合わせて売却価格を設定します。

早く、高く、安全に不動産売却をするために、周辺を熟知した担当者に相談することがとても大切です！


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今回は、「契約と決済の違い」についての解説動画です。

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不動産取引において、契約と決済は全くの別物です。

不動産取引における契約とは、売買契約書を締結した時となります。

契約と決済は同時に行うことができないケースが多く、決済は引渡と同時に行うことが一般的です。

契約と決済を同時に行えないのは、主に以下の場合です。

・買主様が融資（住宅ローン）を利用している

→ローンの本申込時に売買契約書が必要になるため。


・居住中の売却

→居住中や買い替えによる売却の場合、売却の契約後にお引越しを行うため。


・更地や測量を行ってから引き渡す場合

→売買契約後に建物の解体作業や建物滅失登記が必要になるため。


金額はもちろん、残代金の支払い、引き渡し時期、引き渡し条件などを特約事項に記した契約書を作成し、記名押印することで売買契約を締結します。


では、決済は何を行うのでしょうか？

主に①残代金の支払い　②所有権移転登記　を行います。

通常、買主様が融資を受ける金融機関にて行います。

決済時には買主様、売主様、仲介担当者に加えて、司法書士が立ち会います。

売主様から所有権移転登記に必要な書類や本人確認などを司法書士が行い、問題がなければ融資が実行されます。

登記に必要な書類への記入以外に、買主様は残代金や各種精算金、仲介手数料、登記、火災保険の支払いなどに関する伝票の記載、売主様は買主様から頂く各代金の振込伝票、各種領収証への記入を行います。

それらの手続きが終われば、鍵の引き渡しが行われます。

引き渡した鍵の本数、境界確認書や合意書など書類の内容、引き渡し日を記載した「引渡完了確認書」を作成し、署名押印します。

売主様が住宅ローンを利用していた場合には、その後に抵当権抹消が必要になります。

売主様は仲介担当者、司法書士とともに住宅ローンを利用していた銀行に行き、一括返済の手続きと抵当権抹消書類を取得します。

※司法書士が代理して抵当権抹消書類を取得するケースもあります。

売主様はここで手続き完了です。

司法書士はその後法務局へ行き、抵当権の抹消、所有権移転、新たな抵当権設定の登記申請を行います。

抵当権抹消書類は事前に手続きが必要になり、印鑑証明や住民票、戸籍附表などの必要書類も多くあります。

仲介手数料には、これら手続きを安全にスムーズに進めるための保険としての役割もあるのです。



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