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皆さまこんにちは！

センチュリー21SEEDの林です。

今回は、「共有名義で離婚売却」についての解説動画です。

是非最後までご覧ください♪

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共有名義で不動産を持っており、離婚することが決まった場合、財産分与として婚姻中の財産を分け合うことになります。

不動産も財産分与の対象となり、１/2ずつです。

共有名義で不動産を購入した際、出資額に応じて持分を決められたことと思います。たとえばご主人様が2/3、奥様が1/3を持分としていても、財産分与時には1/2ずつ分け合うことが原則となります。

住宅ローンを片方（たとえば、ご主人様）が払っていたとしても、分与は１/2です。もし、離婚成立後も持分を1/2ずつにしていると、将来売却しようと思ったときに相手方の承諾が必要であったり、万が一相続が発生した時に関係が複雑になってしまいます。

そのため、どちらかが相手に共有持分を譲ることが最もスムーズな方法です。


手続きについて

住宅ローンが残っている場合、離婚協議書を作成し、財産分与にもとづき単独名義に変更します。

譲り受けた方は相手方に代償金を支払うことで公平に財産分与ができるため、比較的簡単に行うことができます。

2人ともに住宅ローンが残っている場合、持分を失う方の住宅ローンを完済しないと名義の変更ができません。

ローンの借り換えや、ご実家からの援助を受けるなどして頂く必要があります。

連帯保証人や連帯債務者になっている場合、別の人になっていただくか、物的担保：土地や建物を担保に入れることで連帯保証人を外してもらうことができます。


共有名義の不動産を持っていて離婚になった場合、最もおすすめの方法は、売却することです。

売却金額よりも住宅ローンの金額が少ない場合、売却後に手元に残った現金を分け合うだけで済みます。

売却金額よりも住宅ローンの金額が多い場合、現金で差額を補填して住宅ローンを完済します。

まずは、ご自宅がいくらで売れそうか、査定依頼をしてみることをおすすめいたします。

もちろん相談だけでも結構ですし、必要に応じて弁護士などへの相談も可能です。

お気軽にお問い合わせくださいませ。

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皆さまこんにちは！

センチュリー21SEEDの林です。

今回は、「一般媒介契約と専任媒介契約はどちらがいいのか？」についての解説動画です。

不動産会社に売却を任せたいけど、どの媒介がいいのかな？と迷っている方、必見です！

是非最後までご覧ください♪


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不動産会社に不動産売却を依頼すると、大きく分けて２種類の媒介契約方法があります。

※厳密には３種類ですが、今回は一般媒介契約と専属専任を含む専任媒介契約の２種類でご説明します。

一般媒介と専任媒介、どちらを選んだとしても不動産会社に支払う報酬…つまり仲介手数料の金額は同じです。

しかし、お持ちのマンション・戸建て・土地を少しでも高く、スムーズに売却するためにはどの媒介の種類を選ぶかによって異なります。

それぞれの特徴を知ったうえで、お客様に合った媒介の方法を選ぶと良いでしょう。


☆一般媒介契約

一般媒介契約は、複数の不動産会社と媒介を結ぶことができることが最大の特徴です。

会社間の競争原理を利用して最も条件の良い買主を見つけてくれた会社と取引を進めることができます。

また、一般媒介契約ではレインズ（不動産会社のみ見ることのできるデータベース）への登録義務がありません。

登録すると全国の不動産会社に情報が行き渡るため、周りに知られず売却したいという方には一般媒介契約がお勧めです。

一般媒介契約のデメリットとしては、不動産会社の報告義務がないため、どのように販売活動を行っているかを売主様が把握しづらいということが挙げられます。

また、複数の会社に依頼できる反面、一生懸命営業しても最終的に他社で決められる可能性があるということになります。

そのため、駅近物件や築浅などの人気物件を除いては広告費をかけてもらえず、売却成功が難しくなるリスクがあります。


☆専任媒介契約

専任媒介契約の最大の特徴としては、１社にのみ依頼できるというところです。

１社にのみ、ときくと売主様にとっては不安に思うかもしれません。

しかし、任された不動産会社は、任された責任から一生懸命営業活動を行います。そのため買い手が早く見つかりやすく売却が成功しやすくなります。

また、窓口がひとつになることで販売活動の状況が把握しやすく、売主様の手間を省くことができます。特に空き家の場合、鍵などの取り扱いもあるため専任媒介にしておくことがお勧めです。

さらに、専任媒介契約を締結すると７営業日以内にレインズへの登録に加えて２週間に１回以上の活動報告が義務付けられています。

そのため、売主様が不動産会社の販売活動を把握しやすくなります。

デメリットとしては、１社にのみ依頼をするというところで、不動産会社の力量に左右されやすいということです。


ここまでの説明でも、「じゃあ、どっちにしたらいいの！？」と迷う方もいらっしゃると思います。

センチュリー21SEEDでは、「迷ったら、専任媒介にしましょう！」とお伝えしています。

なぜかというと、一生に何度もない不動産の売却を任せて頂くからにはしっかりと注力してサポートしていきたいと考えているためです。確実に売却したい方に寄り添えるのは専任媒介契約でないとできないことですので、迷ったら専任媒介契約とお伝えしています。

センチュリー21SEEDには、不動産歴の長いスタッフが在籍しております！

安心してご相談ください♪

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センチュリー21SEEDの林です。

今回は、相続登記費用についての解説動画です。

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相続が発生したら、亡くなった方名義になっている土地や建物などの不動産の名義を相続された方へ変更する手続きとして、相続登記が必要です。

相続登記は、まず相続不動産についての調査から始まります。

法務局で相続する不動産の登記事項証明書を取得します。土地には地番、建物には家屋番号があり、普段使っている住所とは異なり、複数になっていることもあります。

地番や家屋番号は、法務局で住所から確認したり、権利証や固定資産税納税通知書などから確認したりすることができます。


次に、相続人の調査です。遺言書などがない場合、法定相続人全員での手続きとなります。

法定相続人が誰なのかを確定させるため、被相続人の出生から死亡までの謄本を取得します。

本籍地の管轄法務局で取得をしますが、本籍地が変わっていたり、結婚や離婚をしていたりすると戸籍謄本や改正原戸籍（かいせいはらこせき・かいせいげんこせき：法改正前の古い戸籍のこと）や除籍謄本など、複数の役所で書類を取得する必要があります。

遠方の場合、手間や日数はかかりますが郵送での手続きも可能です。

書類取得時に相続登記に必要な書類であることを伝えるとスムーズに手続きできます◎

また、相続手続き時には相続人全員の住民票・戸籍謄本・印鑑証明書が必要です。

さて、書類が揃ったら手続き完了！！…とはいきません。

その後は遺産分割協議書の作成が必要です。

遺産分割協議書とは、相続財産を相続人全員でそのように分割するかを決定し、文書にしたものをいいます。

遺産分割協議書には、相続人全員が実印で押印します。ちなみに、どのように相続するかは相続人の自由です。

そして、相続登記の申請書を作成し、法務局に提出、申請となります。

ここまでが一連の流れとなります。

相続登記手続きはご自身で行うことも可能ですが、書類の作成や不備なくすべての書類が揃ったかを確認することは大変です。

そのため、この手続きは司法書士に依頼する方が多いです。

司法書士は国家資格を持った登記の専門家です。不動産会社には通常、提携している司法書士事務所があるところが多いため、一度ご相談されてみてはいかがでしょうか？

もちろん、センチュリー21SEEDでも提携している司法書士をご紹介可能でございます！！


相続登記の費用

役所の書類は、一通あたり数百円で取得することができます。

登記にかかる登録免許税は、相続が原因の場合、固定資産税評価額の4/1000。つまり0.4％です。

司法書士に登記申請手続きを依頼する場合は別途報酬が必要です。

相続人の数や不動産の数、協議の内容、司法書士によって異なりますが、一般的に６～10万円ほどが相場だと言われています。


ここまで相続登記について説明しましたが、実は現在のところ、不動産登記は義務ではなく、任意となります。

相続登記も同様で、申請手続きの期限もなく、登記しなかったからといって罰則があるわけではありません。

そのため、必ずしも相続登記をする必要はありませんが、第三者への対抗要件として登記が必要になります（民法第177条）。

不動産の処分や抵当権などの担保を設定する際にも、登記が完了していないと行えません。

時間が経過してから相続登記を行おうとする場合、法定相続人が行方不明になっていたり、認知症になっていて後見制度を利用しなければいけない事態になっていた…などといったケースも考えられます。

いざというときに身動きが取れない事態を避けるためにも、早めに相続登記を行っておいた方が良いです。

※2024年を目途に、相続を知った日から３年以内に登記することを義務付ける法案が可決されました。今後は、科料を課せられる可能性があります。



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今回は、相続税の還付についての解説動画です。

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相続税率は、超過累進課税になっています。つまり、取得金額が多ければその分税率が上がり、最高で55％です。

土地が相続財産に含まれている場合、土地の評価額が非常に重要になります。

相続税を算出するのには路線価が用いられますが、路線価は実際の取引に大きな影響を与える土地の形質・高低差・周辺環境・法制限などについては考慮されていません。

相続する土地の評価を適正な評価額に補正されれば、納税額が低くなる場合があります。

相続税の申告は自分で行うことも可能ですが、専門家（税理士）に相談することをおすすめいたします。

ただし、税理士にも得意分野がありますので、不動産に強い税理士に相談すると良いかと思います。

私たちセンチュリー21SEEDでは、専門家無料相談サービスを行っております。

お気軽にご相談くださいませ♪



すでに申告が終わっていても、土地を再評価し相続税の還付請求手続きを行うことができる場合があります。

逆に、税務署から評価を増額され、追徴課税を言い渡されるケースもあります。

また、1度決まった遺産分割協議は基本やり直すことができません。当初から正しい土地の評価が分かれば、遺産分割協議の内容も違ってくることがあります。



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今回は、「相続財産遺留分」についての解説動画です。

少し難しい内容ですが、2分半程度の動画になっておりますので、是非最後までご覧ください♪



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遺言とは、財産を持っている人が誰にどの財産をどのくらいあげるかを決めておくことをいい、それをまとめたものが遺言書と呼ばれます。

遺言書を作るメリットとしては、残された家族が財産をめぐって争わなくて済むことが大きなメリットです。

相続が生じたとき、遺言書を作成しておけば家族間での争い…いわゆる「争続」を防ぐことができます。


では、万が一「争続」が起こってしまいスムーズに相続できなかった場合、どうなってしまうのでしょうか？

その場合、延滞税が課せられる可能性があります。

法定納税期間内に相続税を納められなかった場合に課せられます。

遺言書は財産を持っている人の最後の意思表示です。家族間の争いを防ぐためにも、お早めに準備されることをお勧め致します！！！


遺留分とは？？

遺言書で相続人にどの財産を与えたいかは、被相続人が自由に決めることができます。

しかし、すべて自由に決めていいとなると、例えば愛人にすべての財産をあげてしまい、残された家族が生活に困ってしまう…なんてケースも少なからず存在します。

こうした事態を防ぐため、一定範囲の相続人が最低限相続できる財産を保証されることを遺留分と言います。

遺留分の請求は、遺留分が侵害されたと分かったときに相手方に財産の取り戻し請求を行います。

これを遺留分の減殺請求といいます。

減殺請求は、文書で相手方に減殺する旨の意思表示をすればOKです。

相手方が減殺請求に応じない場合は、家庭裁判所に調停の申し立てを行います。

減殺請求できる期限は、相続があることを知ってから1年以内、侵害されていることを知ってから1年以内です。

相続開始から10年を経過すると減殺請求が時効となり、消滅します。



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今回は「遺産分割協議」についての解説動画です。

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遺産分割協議とは、相続人全員で亡くなった方の遺産の分け方を決めることをいいます。

具体的には、故人の出生から亡くなったときまでの戸籍謄本をすべて発行します。

最初は本籍地の役所へ問い合わせを行いますが、本籍地が途中で変更されている場合は、新しい本籍地からたどっていくと良いです。

遺産分割協議は、その戸籍に載っている関係者全員で行います。

相続人の中に未成年者などの法律行為ができない人がいる場合、家庭裁判所で特別代理人を選定し、遺産分割協議に加わってもらいます。

特に未成年者がいる場合、その親は相続人になるため、利益相反になってしまいます。そのため、特別代理人にはなれません。

また、相続人の中に失踪人がいる場合は、不在者財産管理人を家庭裁判所で選任し、協議に加わります。


遺産分割協議の方法

基本的には、話し合いで進めていきます。

財産の分け方は自由ですが、相続人全員の同意が必要です。

代表の分割方法は以下の4種類です。


①現物分割

→形を変えず、そのまま分ける方法です。例えば、不動産は長男に、現金や株は次男に、といったようなイメージです。

②換価分割

→相続財産を分割し、換金して分ける方法です。

③代償分割

→1人の相続人が財産を多くもらい、他の相続人に現金を渡す方法です。

④共有分割

→不動産など、持分を設定して分ける方法です。



遺産分割協議後の進め方

相続人全員が合意したら、協議内容を記載した遺産分割協議書を作成します。

相続人がそれぞれ戸籍・実印・印鑑証明書を持ち寄って、合意したら署名押印します。

相続人の中で進行役を決めておくとスムーズに進めることができます。

遠方に暮らしている方がいるなど、一堂に集まれない場合、リーダー役の方がそれぞれの相続人と話し、協議書を作成し、郵送で行うケースもあります。



遺産分割協議の手順

①遺言書の有無を確認する

②負債を含めた、相続財産の確認

③相続人の確認

④遺産分割協議書の作成→相続人全員の署名押印

なぜ最初に遺言書の確認を行うかというと、あとから遺言書が出てきてしまうと遺言書が優先されてしまい、せっかくの遺産分割協議が無駄になってしまいます。それを避けるために、遺言書の有無を最初に確認しておきます。



その他気を付けるべきポイント

遺産分割協議書は、各財産ごとに作成することが可能です。また、預貯金の引きおろしについては、各金融機関ごとに指定書式がある場合があるため、事前に問い合わせておくことがお勧めです。

書類作成には、税理士や会計士などの専門家に相談されることをお勧め致します。



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昭和区鶴舞にあるセンチュリー21SEEDの林です！

今回は、「リースバックとリバースモーゲージの違い」についての解説動画です！

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リバースモーゲージとは、所有不動産を担保に、金融機関から融資を受けることをいいます。

元金については、所有者が亡くなったあとに返金されます。返済方法は、所有不動産の売却や、預貯金からの返済も可能です。

一方リースバックとは、所有不動産を不動産買取業者に売却し、売却金を取得します。

両者とも、資金調達後もそのまま不動産に住み続けることができるところが最大の特徴です。


では、リバースモーゲージとリースバックの違いは何でしょうか？

①リバースモーゲージでは、不動産の所有権は金融機関に移りませんが、リースバックでは、不動産買取業者に所有権が移転します。

②リースバックの場合、不動産買取業者と賃貸借契約を締結し、貸主へ賃料を支払う必要があります。


それぞれのメリット

リバースモーゲージでは、住み慣れた自宅を手放すことなく融資を受けられるため、愛着ある地域から引っ越す必要がないところが最大のメリットです。

リースバックも同様に、売却後も住み続けられることがメリットです。


それぞれのデメリット

リバースモーゲージの場合、融資を受ける際に多くの制約があります。

例えば、年齢制限、物件種別、推定相続人全員の同意などです。

また、担保物件の評価下落、金利上昇のリスクを考慮しなければなりません。

リースバックに関しては、リバースモーゲージと比べると制約は少ないですが、所有権の移転する売却のため、「手放す」ということに抵抗がある方にとっては向かないかもしれません。


リースバックで賃貸借契約を締結する場合の賃料については、取扱業者によっても異なりますが、基本は近隣相場を考慮して決める場合が多いです。

敷金礼金についても、最近は礼金を取らない業者も増えています。

また、もし売却後の買戻しをしたい場合、こちらも取扱業者によって異なりますが、売却後も一定期間であれば買い戻しができる特約を売買契約書に記載することができます。

買い戻す可能性がある場合は特約を付けておいた方が安心かもしれません。


リースバックで住んでいて契約者が亡くなった場合、一定の審査が必要になりますが、審査の結果により、そのまま住み続けることも可能です。

リースバックを利用する場合、保証会社を利用する必要があります。

保証会社は、保証人に代わり貸主に家賃を保証する会社のことです。

そのため、保証人は不要のケースが多いです。保証人ではなく、「緊急連絡先」として契約者本人以外の方を指定する場合があります。

※詳細につきましては、取扱の保証会社までお問い合わせください。




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今回は、法定相続分についての解説動画です。

2分ほどの動画となっておりますので、是非最後までご覧ください♪


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法定相続分とは？

民法では、遺産を誰がいくら相続するのかについての目安が定められています。

相続人が遺産を相続できる法律の割合を、法定相続分といいます。


法定相続分の割合は？

法定相続分の割合は、誰が法定相続人になるかによって異なります。

例①）被相続人が配偶者と子ども2人の場合

配偶者：1/2　子ども①：1/4　子ども②：1/4

例②）被相続人に子どもがいない場合

配偶者：2/3　相続人の父母：1/3

例③）配偶者と相続人の兄弟

配偶者：3/4　兄弟：1/4

法定相続分は、相続人が特別な意思を表示しなかった場合の基準になり、遺言書や遺産分割協議が存在する場合、法定相続分にこだわる必要はなく、遺言や遺産分割協議が優先されます。



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今回は、相続不動産の評価についての解説動画です。

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相続財産の額を算出する際、不動産の価格はどのように計算されるのでしょうか？

建物の場合は、毎年役所から届く固定資産税通知書に記載されている評価額がそのまま相続税評価額になります。

土地の場合は、固定資産税通知書の評価額が相続税評価額になるとは限りません。

実際の売却価格と相続税を計算するための評価額は異なります。

相続する土地が路線価地域にあるのか、倍率地域にあるのかによって計算方法が異なります。

倍率地域とは、路線価の付いていない地域のことです。

路線価とは、毎年1月1日時点での価格を、7月1日に国税庁が公表します。

そこで公表された路線価に土地の面積を掛けて土地の価値を評価します。

路線価は公示価格の80％が目安になります。

なぜ80％なのかというと、1月1日に評価を行い年途中で変更されません。

もし年途中に時価が下落した場合、相続税を払いすぎてしまうことを防ぐために初めから少なく評価しているのです。


路線価地域の評価額計算

・国税庁のホームページにある、路線価図を開きます。

・前面道路の数字を確認します。

例）「150F」と書いてあったら、1㎡あたり150,000円となります。記載価格は1,000円単位のため、0を３つ足せばOKです。

ちなみに、後のアルファベットは借地割合を示しています。土地を借りて建物を建てる人に関係してくる記号です。

・固定資産税通知書に記載されている、土地の面積を確認します。「地積」とかいてあるところを見れば分かります。

・地積に先ほどの路線価を掛けて計算します。

例）前面道路の価格が150,000円、100㎡の土地の場合

150,000×100＝15,000,000円が評価額になります。

…ここまで見ると、簡単そう！！と思う方もいるのではないでしょうか？？

しかし！実際には土地の間口や地形は様々です。上記のように算出された価格から、使い勝手の良さ悪さを考慮して土地の価格を調整します。

この調整に関しては、不動産について詳しくないと難しいため、相談してみることを強くお勧め致します。


倍率地域の評価額計算

・国税庁ホームページの「路線価図・評価倍率表」から、「評価倍率表」を開き、「一般の土地等用」をクリックします。

※動画内では「財産評価基準」と説明されていますが、2021年8月29日現在では、「路線価図・評価倍率表」よりご確認頂けます。


・対象不動産がある市町村をクリックすると、倍率表が表示されます。そこで倍率を確認します。

・土地の固定資産税評価額に倍率を掛けて評価額を計算します。


私たちセンチュリー21SEEDは、相続不動産の売却相談も大歓迎です！

実際に売りたい！までは考えていない方でも、

今売りに出したらいくらになるのかな？

売るときはどのようなことをするの？

など、小さな疑問でも迅速・丁寧にお答えいたします！

お気軽にご相談くださいませ♪

※税金に関するご相談につきましては、税理士への相談が必要な場合があります。



国税庁ホームページ


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今回は、「相続とは？」についての解説動画です。

3分ほどの動画となっておりますので、是非最後までご覧ください♪

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よく、「相続対策って、相続税対策をすることですよね？」と質問されることが多いのですが、答えはNO！です。

実は、相続税が発生するのは、全体の9％ほどの人しかいないのです。

なぜかというと、相続税には基礎控除があり、3,000万+600万×法定相続人の数で計算します。

例えば法定相続人が2人の場合、4,200万円まで控除されます。

ただ、基礎控除内の相続だとしても、4,200万円は大金ですよね。

それをどのように分けるかで、身内同士の争いごとに発展するケースもあります。

相続人全員が、納得して相続できることが理想の形です。


さて、相続には3つのパターンがあります。

①遺言による相続

②遺産分割協議による相続

③法定相続

遺言書がある場合は、遺言書の内容に則って相続していきます。

遺言書がない場合は、法定相続人全員で遺産分割協議を行い、相続分が決定します。

いわば遺言書の作成は、重要な「相続対策」といえます。



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