カテゴリ：収益物件 / 投稿日付：2022/04/04 19:08
物件のチェック～エレベーター編～
エレベーターの設置義務
建築基準法34条では、高さ31m超の建物にエレベーターを設置するよう義務付けています。
そのため、およそ6階建て以上のマンションについては、ほとんどのケースでエレベーターが
設置されているのが一般的です。また、6階未満の低層マンションでも、ものによっては
エレベーターが完備しているケースもあり、賃貸が決まりやすくなるメリットがあります。
実際、金融機関のローン審査にも影響があり、同じ築年数の物件でも、4階建てでエレベーターなしの
物件には融資がおりず、エレベーター付き物件には融資がつくというケースも少なくありません。
エレベーターの種類
エレベーターの維持費はエレベーターの種類によって異なります。
賃貸物件に設置されるエレベーターの種類は、概ね次のいずれかです。
ロープ式：巻上機でワイヤーロープを巻き取ったり、巻き戻したりすることでエレベーターを
昇降させる方式
マシンルームレス：ロープ式のエレベーターで、巻上機や制御装置をコンパクトにして
マシンルームを不要にした方式
油圧式：油圧ジャッキを電動ポンプで駆動させることで、エレベーターを昇降させるタイプ
最近の賃貸物件については、コンパクトに設置できるマシンルームレスタイプが一般的と
なっていますが、中古物件を購入する場合は、ロープ式や油圧式のエレベーターが設置されている
可能性が高いです。ロープ式とマシンルームレスは同じ駆動方式のため、維持費の差はそこまで
ありませんが、油圧式についてはコストが割高になるため注意が必要です。
油圧式エレベーターは、消費電力量が非常に多いため、電気代のコストが割高になります。
ロープ式エレベーターの場合、1ヶ月あたりの消費電力量はおよそ180KWh程度といわれているのに
対し、油圧式エレベーターの場合は500KWh程度と非常に効率が悪いのです。
KWあたりの電気代が22円だと仮定すると、1ヶ月あたりのコストは、ロープ式なら4,000円以内に
おさえられるところ、油圧式では10,000円を超えてしまう計算になります。
エレベーターの維持費が決まるメンテナンス契約
エレベーターは常に安全な状態で運行されている必要があることから、専門技術者によって定期的な
点検が義務付けられています。そのため、通常はエレベーターの保守業者とメンテナンス契約を
交わす必要がありますが、契約方式には次の2種類があり、どちらを選ぶのかによって
ランニングコストが大幅に変わってくるため注意が必要です。
・フルメンテナンス契約
月額料金の中に、消耗品の交換や基本的な修理、修繕費用が含まれている契約形態です。
ほとんどの費用が月額料金に含まれているため、維持費の変動がなく、キャッシュフローが
予測しやすいというメリットがあります。
・POG契約
P（パーツ）の交換、O（オイル）の補給、G（グリス）の塗布など基本的な部分のみ月額料金に
含まれていますが、修理や取り替えについてはその都度費用が発生します。
突発的に修理が発生すると、キャッシュフローを圧迫するリスクがありますが、
月額料金はフルメンテナンス契約の半分程度までおさえられます。
基本はPOG契約がおすすめ
賃貸物件のエレベーターについては、ランニングコストが削減できる「POG契約」がおすすめです。
やはり、2倍近い月額コストの差は大きいので、もしもフルメンテナンス契約になっている物件に
投資する場合は、購入後にPOG契約に変更することをおすすめします。
ただ、POG契約にすると突発的な修理や部品交換が発生する可能性が出てくるため、
できるだけフルメンテナンス契約との差額を毎月予備費として貯蓄しておき、その中から費用を
捻出するとキャッシュフローが安定するでしょう。
もしくは、突発的な事故の場合は、火災保険の電気的機械的事故特約、破損などが使える場合も
あるので、申請してみると良いでしょう。
契約の違いによる提案の傾向に注意
フルメンテナンス契約からPOG契約に切り替えると、保守業者からの交換や修理の提案が突然多く
なることがあるため注意が必要です。
フルメンテナンス契約については、月額料金の範囲内で部品をコンスタントに無償交換してくれると
思われがちですが、実態はちょっと違います。
エレベーター保守業者側の思惑としては、フルメンテナンス契約を結んでいるエレベーターについて
は、できるだけコストをかけないようにしたいため、必要最低限の提案しかしません。
一方、POG契約を結んでいるエレベーターについては、部品交換や修理でその都度売り上げが
上がるため、少しの劣化でもどんどん交換を提案してくるのです。
こういった保守業者の傾向も、よく理解しておく必要があるでしょう。
POG契約からさらにコストを削減する方法
エレベーターの維持費をさらに削減したい場合は、保守業者の訪問点検頻度をおさえるという方法が
あります。
メンテナンス契約は、通常こちらから何もいわなければ、月1回の定期点検をする金額になるケースが
一般的です。
ただ、戸数の少ないマンションであれば、2ヶ月に1度の定期点検でもほとんど問題がないことから、
保守業者に頼んで点検頻度を減らしてもらうと、月額料金をさらに削減することができます。
通常、月1回の定期点検ですと、フルメンテナンス契約で4～5万円、POG契約で2～2.5万円くらいです
が、月2回の定期点検にするとさらに10~20%削減できるので、POG契約であれば、エレベーター1台
あたり2万円以下にすることも可能です。
メーカー系の保守業者は避ける
エレベーターの保守業者には、三菱、日立、東芝といった大手メーカー系業者と、メーカー以外の
独立系業者があります。
大手メーカー系業者は、基本的に自社製品のエレベーターの保守を専門としているため、
製品知識が豊富というメリットがありますが、価格については独立系に比べると割高になります。
独立系の業者でも、安全上の問題はないので、利回りを考えるとメーカー系の業者は極力避けたほうが
よいでしょう。
